INVESTIR GAGNANT AVEC LA LOI SCELLIER

Trois questions à yann bobe, responsable de l’offre patrimoniale au crédit foncier.

En quelques mots, pouvez-vous nous donner les points forts du dispositif Scellier ?

C'est un dispositif simple, lisible et équitable car il a le mérite d'afficher une réduction égale à tous les contribuables. Pour défiscaliser encore davantage, il existe le Scellier intermédiaire qui porte la réduction à 37 % pour un engagement de location sur quinze ans, soit un gain fiscal maximal de 111 000 €. En contrepartie de cet avantage, le bailleur doit respecter un plafond de loyer en fonction de diverses zones, mais ce plafond n'est pas discriminatoire dans la mesure où les loyers autorisés reflètent la réalité des divers marchés. Au Scellier intermédiaire, s'ajoute un plafond de ressources des locataires, mais là encore, cette mesure n'est pas contraignante car ces plafonds correspondent à la réalité des salaires. Enfin, la possibilité de ne pouvoir acheter qu'un logement par an n'est pas véritablement pénalisante car rien n'empêche un bailleur de se positionner sur un premier achat en fin d'année et sur un second au premier trimestre de l'année suivante.

Quels sont les points sur lesquels l’investisseur doit se montrer vigilant ?

Comme pour tout achat immobilier, il faut veiller à l'emplacement du bien par rapport aux transports, aux écoles et facultés. Puis il faut analyser le marché locatif car si le bien ne se loue pas, l'avantage fiscal sera requalifié. Pour cela, il faut se faire une idée de l'offre et de son prix en surfant sur Internet, mais aussi en se rendant sur place pour discuter avec les agences locales de l'offre et de la demande locative de la ville, ce qui permettra à l'investisseur de mieux cibler les besoins et de miser sur la bonne surface. Ce ciblage de la demande est essentiel dans les zones B1 et B2 où certaines communes peuvent être saturées de studios ou de 3 pièces.

Et les pièges à éviter ?

Il faut éviter les immeubles dédiés spécifiquement à l'investissement dans la mesure où il risque d'y avoir des reventes massives lorsque l'avantage fiscal aura fini de jouer. Par ailleurs, il faut que le prix du bien soit adapté au besoin de défiscalisation de l'investisseur. Inutile de mettre 300 000 € pour rechercher un gain fiscal de 5 000 € par an, 200 000 € vont suffire.

Posté le 09/06/2010