LA NOUVELLE FORMULE DU SCELLIER, MODE D’EMPLOI

Trois questions à jean-michel ciuch, directeur général d’immo group consulting

LE DISPOSITIF SCELLIER VIENT D’ÊTRE REVU ET CORRIGÉ TANT DANS SA RÉDUCTION FISCALE QUE DANS SES PLAFONDS DE LOYERS. COMMENT L’ANALYSEZ-VOUS?

Jean-Michel Ciuch. Le coup de rabot annoncé de 10?% sur la réduction d’impôt n’aura que peu d’incidence sur ce produit immobilier grand public même s’il amoindrit légèrement l’attractivité du produit pour les programmes BBC. Cependant, dans l’intérêt de l’investisseur, cette réforme ne va pas assez loin. La modification des plafonds de loyers au sein des trois zones existant actuellement, de 26?% en zone A, de 14?% en zones B1 et B2 tout comme la création d’un nouveau loyer plafond en zone A, n’a pas grand sens, puisqu’il ne prend pas en compte les micromarchés locaux que sont les centres des villes ou les quartiers résidentiels périphériques parfaitement desservis par les moyens de transports et donc plébiscités par les locataires. Au final, cette réforme risque de pénaliser des territoires porteurs d’une recherche locative et donc d’une bonne performance au niveau des revenus, et de favoriser des secteurs déjà en difficulté, exposant alors l’investisseur à des risques.

CONCRÈTEMENT, QUELLE SOLUTION PROPOSEZ-VOUS POUR QUE L’INVESTISSEUR SOIT PLUS SÉCURISÉ?

J-M. C. Nous préconisons la mise en place de commissions d’agrément au niveau du département. Ces commissions, composées de professionnels de l’immobilier, de promoteurs, d’agents immobiliers, d’experts, des maires et du préfet présenteraient l’avantage de définir les besoins locatifs et de proposer des loyers collant à la réalité du marché. Ce système fonctionne très bien pour l’immobilier commercial et pourrait donc s’appliquer au dispositif Scellier, évitant ainsi que l’investisseur se retrouve sans locataire.

QUELS CONSEILS DONNEZ-VOUS AUJOURD’HUI À UN INVESTISSEUR?

J-M. C. La fin de l’avantage fiscal à 25?% ne doit pas entraîner une précipitation aveugle pour acheter n’importe quoi et n’importe où d’ici le 31 décembre. Il faut que l’investisseur n’ait pas pour objectif un placement financier mais un placement dans la pierre, ce qui implique une recherche de qualité de l’emplacement et de la construction. Il doit se projeter dans ce logement comme s’il allait l’habiter.

SCELLIER VERSION 2010

Pour tout acte authentique signé avant le 31 décembre 2010, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 25?% que le logement soit BBC ou non. Les plafonds mensuels de revenus sont de
21,70 €/m2 en zone A, 15,10 €/m2 en zone B1 et 12,35 €/m2 en zone B2. S’il s’agit du Scellier intermédiaire, la réduction est de 37?%, les plafonds de loyers respectivement à 17,38 €/m2, 12,08 €/m2 et 9,88 €/m2. Mais les revenus du locataire sont alors soumis à des plafonds de ressources.

SCELLIER VERSION 2011

La réduction d’impôt du Scellier classique devrait diminuer de 10?%, soit pour un logement BBC être
de 22,5?% et pour un non BBC de 13,5?%. L’intermédiaire sera aussi grevé de 10?%. Il faut cependant attendre l’adoption de la loi de finances pour en être sûr. L’abaissement des plafonds de loyers est,
en revanche, certain, de 26?% en zone A, 14% en zone BI et B2. Un nouveau zonage A bis vise les communes périphériques de la capitale avec un plafond de loyer fixé à 21,70 €/m2 en Scellier classique et 17,30 €/m2 en intermédiaire.

Posté le 03/11/2010