LA DIVERSIFICATION EST UNE STRATÉGIE FRUCTUEUSE

Bilan 2012, loi duflot, perspectives d'avenir... bruno corinti, président directeur général du pôle immobilier résidentiel de nexity, fait le point.

En 2012, le marché du logement neuf a accusé un net recul. Nexity semble s'en être mieux sorti ?

Bruno Corinti : Nous avons accusé une chute de 11 % sur les réservations de logements et de terrains à bâtir par rapport à 2011. On ne peut évidemment pas s'en réjouir. Mais nous faisons mieux que le marché qui, globalement, se situe entre 25 % et 27 % de baisse. La part de marché du groupe sur le secteur résidentiel est à 12,5 %, en progression de plus de 1,5 point sur un an. Mais la part des investisseurs particuliers, qui dépassait il y a quelques années 50 % de nos activités, est tombée à 37 %. Dans un contexte général dégradé, il est vrai que Nexity s'en est mieux sorti parce que nous avons su anticiper.

Anticiper la baisse du Scellier versus Duflot ?

B. C. : Sans grande surprise, la baisse était annoncée. L'avantage fiscal a été considérablement amputé au fil du temps et les investissements locatifs des particuliers ont encore reculé de 32 % en 2012. Les changements perpétuels finissent par troubler la clientèle et, l'an passé, la période électorale et les incertitudes économiques ont été à la source d'un attentisme qui n'a rien arrangé. Globalement, 300 000 logements ont été construits en 2012 en France.

Dans ce contexte, quelle a été votre stratégie ?

B. C. : Nous avons poursuivi notre diversification, une stratégie qui a commencé à porter ses fruits. Au-delà du logement classique destiné aux particuliers, et notamment aux primo-accédants qui demeurent notre coeur de cible, nous consolidons notre gamme de produits gérés en résidences services à destination des étudiants et des seniors. Le groupe a aussi renforcé sa position en direction des bailleurs professionnels, auprès desquels les ventes ont fortement progressé (+24%). Ces produits sont venus compléter les activités traditionnelles des promoteurs, en retrait l'an passé.

La diversification est donc la stratégie gagnante ?

B. C. : A certaines conditions. Il est vrai que les produits gérés que nous avons développés répondent à la fois aux besoins des Français, qui sont énormes dans ce domaine, et aux préoccupations des investisseurs. Pour ces derniers, à partir du moment où le gestionnaire de la résidence est solide, c'est l'assurance d'un rendement garanti et tranquille. C'est la raison pour laquelle la demande pour ces produits est soutenue et durable. Nexity est le leader en France de la gestion des résidences services pour étudiants et pour seniors. Disposer en son sein des exploitants, qui sont le nerf de la guerre dans cette activité, est un atout décisif.

Et en matière de logement social ?

B. C. : Depuis 2007, Nexity est très implanté sur ce secteur, qui a connu une forte progression en 2012. Fabriquer des logements sociaux pour répondre aux exigences de la loi SRU n'est pas vécu par notre groupe comme étant une contrainte, même si la profitabilité est moindre. Nous avons su trouver l'équilibre nécessaire.

Peut-on être optimiste pour 2013 ?

B. C. : En immobilier comme ailleurs, il est bien hasardeux de faire des prévisions. Le marché s'annonce encore difficile. Les futures réservations vont dépendre de la perception et de l'attrait du public pour les nouvelles dispositions destinées à soutenir le logement, notamment le dispositif d'investissement locatif Duflot. Il faut laisser le temps aux investisseurs de le comprendre et de l'utiliser. Et, surtout, éviter de le modifier encore l'année prochaine ou dans deux ans.

Le Duflot sera donc utile ?

B. C. : C'est un peu tôt pour se prononcer mais je suis optimiste. Ce dispositif est aujourd'hui l'un des outils de défiscalisation les plus significatifs à la disposition des Français. Les loyers sont certes encadrés mais l'avantage fiscal plus incitatif va compenser la perte de rentabilité [la réduction d'impôt est passée de 13 % en Scellier classique à 18 % pour le Duflot, NDLR]. Au final, dans bien des cas, les loyers des appartements neufs qui seront mis sur le marché seront moins chers que ceux des appartements anciens proposés à la location. Pour l'investisseur bailleur, c'est l'assurance de trouver plus facilement un locataire. Et c'est un dispositif d'autant plus intéressant que les compteurs ont été remis à zéro : les investissements immobiliers antérieurs n'entrent pas dans le nouveau plafonnement des niches fiscales pour 2013. Ce régime Duflot, ainsi que les nouvelles modalités du prêt à taux zéro renforcé, devraient permettre de maintenir le niveau d'activité de 2012. Mais bien qu'absolument nécessaires, ces mesures de soutien ne sont pas de nature à créer un choc commercial, ni d'atteindre l'objectif des 500 000 nouveaux logements par an pour enrayer la pénurie.

Comment changer durablement la donne ?

B. C. : Déjà, il faut absolument que les taux d'emprunt restent à un niveau bas et que le robinet du crédit demeure suffisamment ouvert. Il conviendrait aussi de restaurer la confiance - un élément certes difficilement maîtrisable - car ce n'est pas dans la morosité que l'on fait de l'investissement à long terme. Pour amorcer la reprise, il paraît aujourd'hui nécessaire d'inciter les investisseurs institutionnels à investir dans le résidentiel et à revenir sur le secteur du locatif intermédiaire qu'ils boudent depuis une bonne vingtaine d'années. Ceci notamment parce que la rentabilité locative est inférieure à celle de l'immobilier d'entreprise, et aussi parce que sa gestion est plus compliquée. En concertation avec les parties concernées, le gouvernement réfléchit actuellement à cette question. Le contexte est favorable à la détention d'actifs résidentiels. La demande en termes de location est bien là et le niveau de rendement des produits boursiers ne s'oppose plus à la faible rentabilité locative des logements intermédiaires. Avec un coup de pouce de l'Etat, les assureurs pourraient aider à résoudre la crise du logement. De notre côté, en tant que promoteur, nous serions d'accord pour revoir nos marges sur ce type de produits afin de participer à l'effort collectif.

Son parcours

1961 : naissance à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne).
1984 : DESS en droit des affaires et droit fiscal.
1985 : responsable de programme chez France Construction (Groupe Bouygues) puis chez Cogedim Île-de-France (1987) et chez SAE Immobilier (1989).1998 : directeur général adjoint chez Sofracim.
2000 : rejoint Eiffage Immobilier en tant directeur général.
2005 : entre chez Nexity en tant que directeur général adjoint au logement, puis comme directeur de Nexity Logement (2006).
2007 : devient président directeur général Immobilier résidentiel de Nexity.

Posté le 20/01/2012