Marché du neuf : pourquoi ça coince ?

immobilier neuf
Les freins au marché de l’immobilier neuf
 
Un secteur de la construction particulièrement fragilisé, des prix encore élevés, des acheteurs réticents : pour François Hollande, relancer l’immobilier neuf constitue un vrai challenge. Depuis le début de son quinquennat, de nombreuses mesures ont été mises en place. Pourtant, malgré tous les efforts réalisés, le marché du neuf peine à redémarrer : comment expliquer cette situation ?
 
François Hollande s’est engagé à faire construire 500 000 logements neufs par an au cours de son quinquennat : l’immobilier neuf constitue donc un enjeu fort de son mandat. Pour faciliter l’accès au logement et relancer la construction de logements neufs, plusieurs mesures ont été mises en place : le dispositif Duflot (qui remplace le Scellier) pour favoriser les investissements locatifs dans le neuf, le projet de loi Alur… Et pourtant, les chiffres sont là : les ventes de logements neufs peinent à décoller et les prévisions pour les mois à venir sont loin d’être réjouissantes.
 
 
Un contexte électoral défavorable
 
« Nous sommes très inquiets concernant la production de logements en 2013, car avant les élections municipales, les maires ne construisent plus pendant 6 mois », déplore un conseiller de Cécile Duflot. En effet, l’approche d’une échéance électorale locale est généralement synonyme d’attentisme de la part des maires.
 
Le lancement de projets immobiliers dépend avant tout de la délivrance d’un permis de construire par la mairie. Or, pour éviter de contrarier leurs administrés – et futurs électeurs – les maires préfèrent attendre avant de lancer de nouveaux projets immobiliers. Ils demandent donc aux promoteurs de reporter leurs projets ; dans certaines mairies, toutes les demandes de permis de construire sont même rejetées. Une situation qui va nécessairement avoir un impact direct sur la construction de nouveaux logements, au moins jusqu’au mois de mars 2014.
 
 
Les failles du dispositif Duflot
 
Quelques mois après son entrée en vigueur, le dispositif Duflot montre déjà ses limites.
 
Le premier frein à l’achat lié à ce dispositif de défiscalisation réside dans le plafond de loyer, trop bas dans certaines grandes villes de provinces de zone B1 (comme Lyon ou Marseille) : les plafonds de loyers imposés par le dispositif sont bien en-deçà des prix du marché. Les investisseurs locatifs préfèrent donc acheter un bien pour le louer en dehors du dispositif Duflot. A quelques mois des élections, le gouvernement peut difficilement modifier à la hausse le plafond de loyers, mais une autre solution pourrait être envisagée : les villes concernées pourraient être reclassées en zone A, ce qui permettrait implicitement une hausse des plafonds de loyers.
 
Les investisseurs rechignent également à acheter un bien pour le louer dans le cadre du dispositif Duflot en raison du plafonnement des ressources du locataire. Certains estiment que les locataires sous le plafond de ressources sont trop fragiles financièrement : ils préfèrent donc renoncer à investir en Duflot et avoir la liberté de choisir leurs locataires.
 
 
Une fiscalité incertaine
 
Pour les acheteurs, la fiscalité devient un frein réel à l’achat dans le neuf : à force de voir les règles changer, certains préfèrent attendre avant de réaliser leur projet immobilier.
 
Pour les promoteurs immobiliers également, la fiscalité est un problème, notamment en matière de TVA. Jusqu’à fin décembre, tous les logements construits à moins de 500 mètres d’une zone en rénovation urbaine (Anru) bénéficient d’une TVA réduite. Mais à partir de janvier 2014, le périmètre sera réduit à 300 mètres : tous les logements construits dans la zone de 300 à 500 mètres verront leur TVA passer de 7 % à 20 %. Une augmentation qui aura nécessairement un impact direct sur le prix de vente…
 
A faire et à défaire, peut-on finalement en faire trop ? Voilà la question qu’on pourrait se poser face à l’échec des mesures prises par le Gouvernement pour relancer le marché du neuf. Et même si le logement neuf a progressé timidement au 1er semestre 2013 , les prévisions pour les prochains mois sont plutôt pessimistes.  
 

Posté le 17/10/2013