C'EST UNE QUESTION DE COHÉSION POLITIQUE

Michel Dulimon, directeur de la promotion immobilière d'Arcade, un groupe à la fois bailleur social et promoteur, se prononce sur les mesures visant à accroître la construction de logements en France.

D'après le gouvernement, la TVA à 5,5 % devrait relancer le logement social. Qu'en pensez-vous ?

Michel Dulimon : On ne peut que saluer cette mesure, mais le secteur social bénéficiait déjà antérieurement du taux réduit de TVA. Cela n'a donc rien changé économiquement, si ce n'est le ralentissement du rythme de production du fait des incertitudes, tant sur les équilibres financiers que sur les difficultés administratives dans le montage des dossiers.



Le dispositif Duflot devrait-il monter en puissance en 2014 ?

M. D. : Ce dispositif, très proche de l'ancien Scellier social, n'est pas un mauvais produit. L'approche en fonction de la typologie de logement est même une très bonne idée. Mais il a souffert dès sa mise en place d'un énorme handicap : celui de l'annonce d'un loyer plafond plus bas, dont les modalités de calculs n'étaient pas définies. Aujourd'hui, ce sujet reste la préoccupation principale des investisseurs, à laquelle se sont ajoutés l'accroissement de la fiscalité immobilière et le débat autour de la GUL. C'est pourquoi le dispositif Duflot ne trouve pas sa clientèle et, à mon avis, n'aura pas l'impact escompté.



Le gouvernement s'est engagé à faciliter la transformation de bureaux vacants en logements, est-ce une bonne idée ?

M. D. : Tant mieux si on peut le faire, mais transformer des bureaux en logements procède d'un processus économique qui lui est propre. Les bureaux sont amortis sur une période donnée. En bout de course, il peut effectivement y avoir des mutations. Mais, très souvent, réhabiliter coûte plus cher que construire, l'équilibre financier est très dur à trouver. La réhabilitation n'a vraiment d'intérêt que dans certains quartiers chers où il y a peu de possibilités de construction. Je ne pense pas que ce type d'opération représente une part significative de logements.



Et simplifier les normes pour diminuer les coûts de construction ?

M. D. : Le gouvernement et les professionnels y travaillent actuellement. Ce ne sont pas tant l'objectif des normes que leurs excès - voire leur jusqu'au-boutisme -, qu'il faut supprimer ou modifier. Par exemple, la norme « handicapés », si critiquée sur les contraintes créées, répond aussi à la problématique du vieillissement de la population et au maintien au domicile. Qui peut contester les objectifs de la RT 2012 ? Personne. En revanche, quel est le coût d'investissement et de fonctionnement des équipements sophistiqués nécessaires pour gagner les quelques kWatt au m² afin d'atteindre les 50 kW de la norme ? Ne faudrait-il pas introduire de la souplesse et réduire les effets de seuil des normes selon des critères d'efficacité énergétique/coût pour l'usager ? Au-delà des normes, les impositions réglementaires liées aux règles d'urbanisme locales ou au cahier des charges de certains aménageurs, ont un fort impact sur les prix. Mais il va être difficile de revenir rapidement en arrière et d'utiliser ce levier pour faire baisser les prix. Au moins faudrait-il un moratoire, une pause de plusieurs années afin de permettre à toutes les filières de se professionnaliser. Car de trop fortes contraintes d'urbanisme, techniques, normatives et réglementaires peuvent conduire à l'impossibilité de bâtir, les prix de revient des opérations dépassant les prix du marché.



Que pensez-vous des principales dispositions de la loi Alur ?

M. D. : Vouloir encadrer les loyers est légitime politiquement et socialement, mais contre-productif économiquement, car cela mène inévitablement à un attentisme, synonyme de réduction de la production et donc encore plus de pénuries. Car la seule façon de faire baisser les loyers, c'est de construire plus de logements. En revanche, le transfert à l'intercommunalité de l'élaboration et de la responsabilité des PLU est à mon avis une très bonne mesure de la loi car les élus locaux subissent trop de pressions qui les conduisent à diminuer les droits à construire plutôt qu'à les densifier sur leurs territoires. Cette période électorale l'a démontré.



D'après la Fondation Abbé Pierre, dix millions de personnes sont touchées par la crise du logement en France. Alors que faire ?

M. D. : Le problème actuellement repose sur le manque de cohérence et de cohésion entre politique nationale et politique locale. Les collectivités locales ne peuvent pas porter seules la responsabilité de la fabrication du foncier et des droits à construire dont nous avons besoin à l'échelon national.

Michel Dulimon,
Directeur de la promotion immobilière d'Arcade



Parcours.

1962 : naissance à Épinay-sur-Seine.
1986 : diplôme d'ingénieur à l'ESTP Paris.
1987 : débute sa carrière comme ingénieur commercial chez Bouygues où il exerce différentes fonctions.
1999 : directeur de production de la réhabilitation de l'habitat en Île-de-France.
2004 : intègre Nexity et se voit confier fin 2005 la filiale dédiée au développement de l'opération Rives de Seine de Boulogne-Billancourt (Foncière Colysée).
2008 : directeur promotion adjoint du GIE, Arcade Promotion, puis direction de la promotion immobilière du groupe Arcade.


Posté le 22/04/2014