BÂTIR LA VILLE SUR LA VILLE

Le toit des immeubles est un potentiel constructible encore trop peu exploité. Le point sur une solution qui monte, qui monte...
Dans les grandes villes, le manque de terrains disponibles est un frein majeur à la construction. D'où l'idée d'exploiter les toits des immeubles, c'est-à-dire d'ajouter de nouveaux étages aux bâtiments existants. Construire ainsi la ville sur la ville est une façon de combattre la pénurie de logement et l'étalement urbain.

les surélévations d'immeubles connaissent actuellement un essor notable.

Ce n'est certes pas une solution nouvelle, mais les surélévations d'immeubles connaissent actuellement un essor notable. Cet engouement s'explique par l'envolée des prix de l'immobilier qui souvent rentabilise l'opération, et par l'arrivée de nouvelles techniques (ossature bois, par exemple) qui simplifient sa mise en oeuvre. Cette solution est cependant limitée par toute une série de blocages : contraintes techniques, réglementaires, financières... Sans compter les résistances des riverains qui souvent bataillent contre des projets susceptibles de restreindre vue et ensoleillement. Les réticences s'expriment également du côté des copropriétaires. Difficile, en effet, de convaincre les habitants du dernier étage de céder leur avantage sommital, celui du logement le plus recherché. À noter que la loi Alur leur donne désormais un droit de priorité pour acheter les nouveaux lots. Pour les autres propriétaires, la prise de décision s'avère également compliquée. Souvent, ils se trouvent confrontés à la réalisation de travaux annexes coûteux lorsqu'ils ne sont pas pris en compte dans le montage financier : rénovation des parties communes, ravalement de façade, mise aux normes, nouvelles installations de chauffage collectif...



À qui appartient la décision ?

Pour aboutir à une autorisation de construire, l'unanimité des copropriétaires n'est plus requise. Désormais, la double majorité suffit. Reste que les immeubles ne sont pas tous aptes à supporter une charge supplémentaire (qualité du sous-sol, présence de carrières...). De même que les bâtiments historiques ou situés dans des secteurs sauvegardés n'ont pas le droit de prendre de la hauteur. L'étude technique préalable à la demande de permis de construire précise la faisabilité des projets et les règles à suivre.



Quid du financement

Le syndicat de copropriété peut céder à des tiers, par exemple à un promoteur spécialisé, le droit de surélévation. Ce qui lui permet ensuite de financer des travaux de réhabilitation ou d'amélioration de l'efficacité énergétique dans l'ensemble de l'immeuble. La copropriété peut aussi se constituer maître d'ouvrage et vendre ou louer les nouveaux lots pour le compte des copropriétaires. La plus-value dégagée peut se révéler juteuse mais demeure le problème majeur du financement de départ. Bien sûr, surélever un immeuble peut valoriser la copropriété tout entière mais ne s'improvise pas. Ce projet est délicat à mener et doit être parfaitement monté, dans ses aspects financiers et techniques, avec l'aide de professionnels compétents. Une fois ces obstacles franchis, de tels travaux peuvent effectivement se révéler intéressants, sans pour autant être la solution miracle à la crise du logement.


Posté le 13/11/2014