Loi Alur : Quel bilan après un an d'application ?

Loi Alur

Votée en mars 2014 au terme de débats houleux, la  loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est entrée en vigueur, pour l'essentiel des mesures, en août 2015. Un an après, quel bilan pour cette loi très contestée, dont certains volets ont déjà été modifiés, notamment par la loi Macron ?

 

La loi Alur concerne les rapports locatifs, la copropriété, les intermédiaires immobiliers et l'urbanisme La mesure phare de la loi Alur, c'est l'encadrement des loyers... mais c'est aussi la mesure qui a été le plus modifiée, pour finalement ne s'appliquer qu'à Paris, où elle  prend valeur de "test". D'autres mesures, par contre, sont tout récemment entrées en application, par décret.

- L'état des lieux devient obligatoire

Un décret du 30 mars 2016 fixe l'entrée en vigueur de cette mesure au 1er juin 2016 : elle est donc tout récemment entrée en vigueur. Il faut pour chaque pièce du logement faire la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. L'état des lieux, qui se faisait déjà dans la pratique, est donc entériné, et le décret précise qu'il peut être complété par des images. On peut aussi convenir de l'application d'une grille de vétusté, qui facilite le calcul des éventuelles retenues pratiquées sur le dépôt de garantie, à l'issue de l'état des lieux. Enfin, une nouveauté s'applique à la fois aux locations vides et meublées : l'état des lieux peut être complété à la demande du locataire dans les 10 jours de sa réalisation.

Attention : faites dater et signer les photos de l'état des lieux, ou faites-les parvenir par courriel à votre locataire et à vous mêmes, afin de les dater et d'empêcher toute retouche ultérieure.

- Une liste de pièces justificatives autorisées

Cette mesure est entrée en vigueur le 8 novembre 2015 et inverse la logique précédente, qui  prévoyait la liste des documents que le propriétaire n'avait pas le droit de demander à son locataire. Désormais, c'est une liste exhaustive des documents qu'il peut demander, à l'exclusion de tout autre document, qui est établie :

  • une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire : il peut s'agir de la carte d'identité, du passeport, d'un permis de conduire ou d'un titre de séjour.
  • une pièce justificative de domicile : trois dernières quittances de loyer ou  attestation du précédent bailleur,  indiquant que le locataire est à jour du paiement des loyers et des charges.
  • un ou plusieurs documents attestant de l'activité professionnelle et des ressources : contrat de travail, une attestation de l'employeur précisant l'emploi, la rémunération, la date d'entrée et éventuellement la durée de la période d'essai. Pour les professions libérales, il peut aussi s'agir de la carte professionnelle ou pour les étudiants, la carte d'étudiant ou le certificat de scolarité. En ce qui concerne les ressources, le propriétaire peut demander les preuves que son locataire perçoit des revenus réguliers : dernier avis d'imposition sur le revenu ou dernier avis de taxe foncière, les trois derniers bulletins de salaire, un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions... En revanche, il  ne peut plus demander au locataire le relevé d'identité bancaire (RIB).

- Une liste des meubles

Elle est devenue obligatoire si vous louez un meublé, depuis le 1er septembre 2015. Chaque pièce doit être équipée du mobilier conforme à sa destination et comporter au minimum les éléments suivants :

  • Literie comprenant couette ou couverture ; 
  • Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ; 
  • Four ou four à micro-ondes ; 
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ; 
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 
  • Ustensiles de cuisine ; 
  • Table et sièges ; 
  • Etagères de rangement ; 
  • Luminaires ; 
  • Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

- Des modèles-types de contrats

Depuis le 1er août 2015, plus question de signer n'importe quel contrat de location : il faut utiliser des modèles types, qui ont été publiés par décret, et leur annexer une notice explicative - sorte de guide de la location - qui décrit les droits et obligations du locataire et du propriétaire.

- Les honoraires d'agence plafonnés

Depuis le 15 septembre 2014,  quatre prestations seulement peuvent être facturées au locataire :

. l’organisation des visites

. la constitution du dossier

. la rédaction du bail

. l'établissement de l'état des lieux

De plus, le prix de ces prestations ne peut dépasser un montant maximum, décrété en fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables. Par exemple, pour un 20m² à Paris, les honoraires demandés au locataire ne peuvent excéder 300 euros.

- Le régime du meublé modifié

Avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide :

.  Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la restitution des clés. Et si l'état des lieux de sortie ne démontre pas la présence de dégradations, ce délai est réduit à un mois.

- la durée du contrat de location en meublé reste d'un an tacitement reconductible, contre trois ans en location vide, et le dépôt de garantie est toujours limité à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide).

A savoir : le délai de préavis en meublé est d'un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire.

- Un statut pour la colocation

Il s'agit surtout d'entériner les usages antérieurs et d'organiser les modalités  de signature du contrat de location. La loi Alur apporte cependant deux nouveautés : elle limite à  six mois la solidarité du colocataire sortant et de sa caution solidaire, et permet de choisir entre les charges réelles et des charges forfaitaires.

- Un délai de préavis raccourci, un congé pour reprise limité

. Quand le  locataire veut mettre fin à son contrat, il doit habituellement donner son préavis dans un délai de trois mois, hors certains cas. La loi Alur a allongé la liste de ces cas, permettant de réduire le préavis à un mois, sans avoir à justifier d'aucun autre motif, lorsque : 

  • le logement est situé dans une zone tendue, c'est-à-dire à Paris, et dans 27 autres agglomérations concernées, listées par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 (liste à consulter sur https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000027399823&dateTexte=&categorieLien=id)
  • le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l'avoir perdu,
  • l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  • le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé,
  • le locataire s'est vu attribuer un logement social.

. Par ailleurs, la loi Alur limite la possibilité de donner congé au locataire, à échéance du bail, lorsqu'on veut reprendre le logement pour soi ou pour ses proches. Désormais :

  • les bénéficiaires du congé pour reprise sont limités, il ne peut s'agir que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.
  • le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise » (même si cette formulation n'est pas très explicite !)

A savoir : La loi "Macron" du 6 août 2015 a rendu applicable cette disposition à tous les contrats quelle que leur date de signature (antérieure ou postérieure à la loi Alur).

- Le prix des locations encadré dans les zones tendues

. Pour tous les contrats, depuis le 1er août 2014,  le loyer est encadré à la relocation dans les zones tendues (où il y a plus de demandes que d'offres, cf paragraphe précédent). Ceci  que la location soit vide ou meublée : le bailleur n'a pas le droit d'augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation à l'Indice de Référence des Loyers, IRL)

Attention : désormais, l'indexation du loyer n'est possible que sur la dernière année de contrat. Si le bailleur n'a pas fait d'indexation depuis 3 ans par exemple, il ne pourra calculer son nouveau loyer que sur l'évolution de l'IRL entre N et N-1 (et non pas entre N et N-3). Et le nouveau loyer ne s'applique que pour l'avenir : si le bailleur demande son indexation avec retard, il ne peut jamais demander au locataire un rattrapage rétroactif.

. Par ailleurs, des plafonds de loyer sont applicables à Paris intra-muros depuis le 1er août 2015. Ces plafonds sont fixés par un arrêté préfectoral,  en fonction de quatre critères : le nombre de pièces, l'époque de construction, le type de location (vide ou meublée) et l'adresse du bien. Pour connaître le montant maximal de votre loyer, rendez vous sur le site officiel referidf.com. Remplissez le formulaire avec les quatre informations demandées et vous obtiendrez :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer de référence majoré ;
  • un loyer de référence minoré.

Le plafond de loyer se détermine en fonction du loyer de référence, majoré par le nombre de m2 de surface habitable.

Si votre loyer actuel est inférieur au plafond de loyer, votre propriétaire n'a pas le droit pour autant d'augmenter votre  loyer : il ne pourra pas non plus augmenter le loyer en cas de nouveau locataire.

Si votre loyer actuel est supérieur au plafond de loyer, alors, votre propriétaire devra le ramener au niveau du plafond, tout en appliquant un complément de loyer si le logement présente des "caractéristiques de localisation ou de confort", par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique" (article 17 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur). La loi n'entre pas vraiment dans le détail sur ces caractéristiques : vue exceptionnelle, parking, terrasse ? Cela se jugera au cas par cas. Car vous pouvez contester le complément de loyer dans les trois mois de la signature du bail, en saisissant la commission départementale de conciliation : en l'absence de conciliation, c'est au juge de décider si la caractéristique avancée par le propriétaire permet, ou non, un complément de loyer.

A savoir : ces règles de fixation ne concernent que les baux signés depuis le 1er août 2015, ceux qui ont été signés avant cette date ne sont pas concernés, même s'ils sont reconduits.

- D'autres mesures à venir...

D'ici 2020, on devrait voir apparaître de nouveaux diagnostics à annexer au contrat de location : un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz devra  évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Les modalités d'application devraient être définies par décret.

- Et quelques mesures enterrées...

. La garantie universelle des loyers (GUL), qui avait finalement été adoptée au terme de débats houleux à l'Assemblée, devait entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2016, mais elle a finalement été remplacée  par le Visa pour le logement et l'emploi (VISALE) : ce dispositif de garantie contre les loyers impayés, proposé par Action Logement, est gratuit pour le locataire et le bailleur et concerne les logements dont le loyer (charges comprises) est au maximum de 1.300 euros (1.500 euros pour Paris intramuros)

. L'encadrement des loyers devait initialement s'appliquer dans 28 agglomérations; finalement, le dispositif n'est donc appliqué qu'à "titre expérimental" et à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées "tant qu’un bilan sur sa mise en œuvre n’aura pas été réalisé. »

Posté le 09/08/2016