Le crowfunding dans l'immobilier neuf

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Le crowfunding, c'est littéralement le "financement par la foule". Un principe simple : les particuliers ou entreprises qui le souhaitent peuvent financer directement un projet, en ligne et sans intermédiaire... Mais quels sont les risques ?

 

Ces places de marché collaboratives sont apparues assez récemment, notamment en ce qui concerne l'immobilier : la réglementation est encore plus récente ! Une ordonnance du  30 mai 2014, entrée en vigueur le 1er octobre 2014 et modifiée par une autre ordonnance du 28 avril 2016, tente d'encadrer cette pratique.

 

Plus de fonds propres pour le promoteur

L'argent récolté grâce au crowfunding  vient grossir les fonds propres du promoteur, le rendant moins dépendant des banques (qui prêtent généralement 40% environ de la valeur d'un programme immobilier neuf). Une fois le programme achevé et commercialisé, les investisseurs (particuliers ou sociétés) pourront espérer récupérer, outre leur capital, de jolis bénéfices.

 

Un montage juridique complexe

  • Soit les "crowdfunders" investissent dans une holding qui va détenir des parts d'une société civile de construction vente (SCCV), chargée de gérer la construction des biens immobiliers et leur revente (elle est responsable du chantier, et en cas de problèmes, doit s'acquitter de toutes les dettes).
  • Soit les "crowfunders" financent une émission obligataire (forme de prêt) sur la holding qui détient tout ou partie d'une SCCV ou d'une SAS (société par action simplifiée).

A savoir : De nombreux spécialistes du crowfunding  se lancent désormais dans le crowfunding immobilier : Anaxago depuis 2013, Wiseed, depuis 2011... D'autres, comme Lymo, sont des plateformes spécialisées à 100% dans le financement participatif immobilier.

 

Des risques, mais un bon rendement

  • Le  plus gros problème qu'il puisse y avoir sur un chantier, c'est que les coûts de construction explosent. La holding peut faire faillite; dans ce cas, les "crowfunders" perdront toute leur mise de départ... Cependant, le risque est limité à cette perte sèche sauf dans le cas d'un montage en SCI (société civile immobilière) : à  éviter, car  les associés d'une SCI sont tenus indéfiniment aux dettes, à proportion de leur part (en pourcentage) dans le capital.
  • Le rendement peut atteindre 6 à 10%. Attention cependant aux délais : généralement il faut attendre un à trois ans, le temps que tous les lots soient commercialisés à 100%, pour retrouver son capital et son éventuelle plus-value.

A savoir : l'imposition classique des revenus du capital qui s'applique. Autrement dit 15,5% de prélèvements sociaux, puis l'imposition sur le revenu. Il existe cependant des abattements progressifs, en fonction de la durée de détention.

 

Posté le 17/10/2016