Géraud Delvolvé délégué général UNIS : "Le syndic peut être très accessible"

Géraud Delvolvé

L'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS) vient de publier, lors de son congrès annuel à Lyon, un Manifeste pour 2017, proposant des solutions pour résoudre la crise du logement... et notamment, un recours obligatoire aux syndics professionnels. L'occasion de faire le point sur le rôle et les avantages de ces derniers : Géraud Delvolvé, délégué général de l'UNIS, nous en dit plus.

 

Un syndic, pouvez-vous nous rappeler qu'est-ce que c'est ?

C'est l'homme clé de la copropriété, qui a seul le pouvoir de représentation sur cet immeuble détenu par plusieurs propriétaires. Il est le chef d'orchestre des différentes interventions nécessaires dans les parties communes, il coordonne l'action des différents prestataires, réguliers ou occasionnels. Il assume aussi le rôle de gouverneur, animant l'assemblée générale, le syndic et le conseil syndical. Ses objectifs sont d'administrer, d’entretenir et de valoriser l'immeuble.

 

Quelles sont ses obligations ?

Il assure les tâches purement administratives (comptabilité, finances) et prospectives (budget, plan de travaux, contentieux); c'est lui qui appelle les fonds pour payer des prestataires et fournisseurs (eau, chauffage, électricité, ravalements, gardien s'il y en a un). Le syndic peut aussi gérer les litiges entre copropriétaires s'ils concernent les parties communes. Depuis le décret voté en mars 2015, un contrat type liste les prestations obligatoires qui incombent au syndic, avec un honoraire forfaitaire précis pour certaines d’entre-elles  Tout ce qui est comptabilité, tout ce qui concerne l'Assemblée générale, toutes les finances, archives, travaux d'entretien courant et de maintenance, l'assurance de l'immeuble et la gestion du personnel, figurent obligatoirement dans ce forfait. Tout ce qui ne relève pas de ces tâches ordinaires (travaux, ravalement, sinistre, contentieux, réunions hors AG ou AG extraordinaire…) est facturé hors forfait. 

 

Peut-on s'en passer ?
Il faut un syndic, c'est  obligatoire par la loi, mais celle-ci n'impose pas qu'il soit professionnel. Dans ce cas, on parle de syndic bénévole, car il faut savoir que la personne élue peut obtenir un défraiement pour le temps passé… ce qui peut au final égaler le devis d'un syndic pro. Notre position, en tant que premier syndicat représentatif des syndics, c'est qu'un professionnel est indispensable, même dans les petites copropriétés, pour gérer, administrer et valoriser l'immeuble, compte tenu de la responsabilité qui lui incombe, de la complexité des tâches à accomplir.

Mais un petit immeuble peut-il se le permettre ?
C’est une demande qui a été récurrente lorsque nous avons rencontré des acteurs publics lors de notre récent tour de France des métropoles. Même si nous souhaitons l'imposer dans tous les immeubles, on a bien conscience qu'un petit immeuble n'en a pas forcément les moyens, c'est pourquoi on propose d'attribuer des aides, par exemple un abondement par la région,  dans le cadre de subventions pour la rénovation.

De quelle manière travaille-t-il ?
Il coordonne trois instances de gouvernance :

            - L'Assemblée générale annuelle obligatoire, composée de tous les copropriétaires qui prendront les décisions sur l'intégralité de ce qui concerne la copropriété, approuveront les  comptes, voteront le budget. L'AG élit le syndic, avec un contrat d'un à trois  ans maximum. Une mise en concurrence est semi obligatoire.

            - Le Conseil syndical, composé de copropriétaires élus par l'AG. Mëme s'il n'est pas présent dans les faits, dans tous les immeubles, il est également obligatoire. L'AG peut lui déléguer un certain nombre de décisions à prendre. Son fonctionnement est plus souple, les réunions sont facilitées – pas besoin de convocation officielle, par exemple.

            - Enfin, le syndic proprement dit, obligatoire également, qui va représenter l'ensemble des copropriétés et qui est gestionnaire de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic de copropriété : c'est important de souligner la différence sémantique !  Tout le débat aujourd'hui, c'est de savoir s'il est mandataire ou prestataire de services; l’UNIS considère qu'il doit rester un mandataire.

Quels sont les avantages d'un syndic professionnel, pour les propriétaires ?
Ils sont assurés d'avoir un contrat en bonne et due forme, et ont la garantie que les fonds ne disparaîtront pas, que les textes seront respectées, que les droits et obligations des uns et des autres seront pris en considération : les syndics sont soumis à une réglementation (la loi Hoguet) qui garantit toutes les sommes dont ils ont la gestion. Les syndics ont une carte professionnelle  délivrée par les chambres de commerce, une obligation de formation initiale et continue. Ils sont soumis à un code de déontologie. Ils sont assurés. Ils offrent la garantie d'une compétence technique financière et comptable…  Ils n'assurent pas seulement de la gestion, ils aident à valoriser le bien.

Un syndic, combien ça coûte à la copropriété ?
Les tarifs sont très variables, différents entre Paris et province; ils ont encore évolué depuis loi Alur, car beaucoup  d'obligations se sont rajoutées. Ils dépendent aussi du standing de l'immeuble : s'il y a un ascenseur, un gardien qui suppose de gérer du personnel, la prestation va être adaptée, personnalisée et donc plus chère. A contrario, on a des entreprises qui se lancent dans du low cost et proposent des prix adaptés aux petits immeubles, avec des prestations totalement dématérialisées en ligne. Bref, cela peut représenter seulement une centaine d'euros par propriétaire et par trimestre, mais cela peut être encore moins... cela vaut donc le coût de se renseigner, même pour un petit immeuble, car le syndic peut être bien plus accessible qu'on ne le croit !
 

Pour aller plus loin : l’UNIS a créé les UNIVERSITES DE LA COPROPRIETE dont la philosophie est « mieux comprendre, pour mieux s’entendre » : voir les Livrets et les dates des sessions :

http://www.unis-immo.fr/particulier/mieux-vivre-la-copropriete/universite-de-la-copro

 

Posté le 21/11/2016