Des idées pour mieux loger tous les Français

Logement, le fiasco français

Un constat sans appel et des solutions novatrices à la crise immobilière : deux spécialistes du logement, Nicolas Bouzou et Denys Brunel, lancent des idées pour un vrai "choc du logement". Des pistes à suivre pour les futurs candidats à la présidentielle ?

 

La France mobilise chaque année 2% du PIB pour la politique du logement... soit le double de ce que dépensent les pays voisins. Pour quels résultats ? Pas très probants, selon l'économiste Nicolas Bouzou, directeur fondateur du cabinet d'analyses économiques Asterès, et le Président de la Chambre Nationale des Propriétaires, Denys Brunel. Dans leur ouvrage récemment paru, "Logement, le fiasco français" (Editions Eyrolles), les deux auteurs ont un verdict sévère : les Français seraient dans l'ensemble moins bien logés que leurs voisins européens. La pénurie dans les zones tendues se développe, les aides publiques se révèlent inflationnistes, la fiscalité pénalise le logement ancien, les HLM ne remplissent pas leur mission sociale.

Comment remédier à tous ces problèmes structurels, qui perdurent depuis plusieurs années, et créer un véritable "choc du logement" ? Nos deux spécialistes proposent quelques idées qui devraient intéresser tant les propriétaires que les locataires... et peut-être inspirer de prochaines politiques du logement !


Et si on changeait d'échelle ?

 

L'objectif national fixé à ce jour, 500 000 logements neufs construits chaque année, pourrait être remplacé par des objectifs territoriaux qui tiennent mieux compte des différentes situations des marchés de logement locaux : les constructions pourraient ainsi se concentrer dans les zones où la population s'accroît et où les logements peinent à suivre le rythme. Notamment l'Ile-de-France, le Sud-Ouest, les régions de la Loire...

 

Et si on simplifiait la réglementation ?

 

Pour mieux gérer le foncier disponible, il faudrait accélérer le transfert des pouvoirs en matière d'urbanisme, alléger les procédures contentieuses, renforcer les sanctions à l'encontre des recours abusifs. Les auteurs proposent aussi d'intensifier le travail de simplification des normes de construction.

 

Et si on allégeait la fiscalité ?

 

Pour redonner confiance aux propriétaires et aux candidats à la propriété, et améliorer la rentabilité de l'investissement locatif, Nicolas Bouzou et Denys Brunel suggèrent une "désescalade fiscale"; une réduction des droits de mutation, notamment, et de la taxation des plus-values immobilières. La perte de recettes pourrait être compensée par une réforme ambitieuse de l'impôt foncier, de manière à le rendre plus équitable tout en accroissant son rendement. Pour stimuler l'offre de logements, nos spécialistes estiment aussi qu'il faudrait mettre fin à toute forme d'encadrement des loyers, celle-ci entraînant des effets pervers. Ils trouvent préférable d'instaurer une garantie des loyers responsabilisante, qui protège le locataire des accidents de la vie en contrepartie d'un assouplissement des mesures d'expulsion.

 

Et si on réformait les aides publiques ?

 

Pour limiter les effets pervers des quotas de logements sociaux, nos économistes préconisent d'abandonner progressivement l'obligation du seuil de 25% et les actions de préemption. Ils proposent de générer une offre de logement social intermédiaire au sein du parc privé, en développant le dispositif "Borloo ancien" et en l'adaptant davantage aux réalités du marché. Par ailleurs, les aides aux propriétaires accédants comme le prêt à taux zéro, ou les aides aux bailleurs en faveur de l'investissement locatif, coûtent cher à l'Etat sans que leur efficacité soit avérée. Même après le recentrage du PTZ, 80% des ménages franciliens y restent éligibles : d'où un effet incitatif limité – il ne serait "déclencheur d'achat" que pour 15% des ménages bénéficiaires !

Selon eux, il faudrait donc remettre à plat le système des aides pour qu'elles soient plus efficientes et cohérentes, mettant  progressivement fin au prêt à taux zéro et en développant des aides au logement, comme les prêts à l'accession sociale et à la location-accession, mieux ciblées sur les ménages vraiment modestes.

 

Et si on recentrait le parc HLM ?

 

Il s'agirait d'abandonner le dogme du "maintien dans les lieux" des locataires du parc HLM. Leur logement serait seulement de "transition", tant que leurs ressources ne leur permettent pas d'accéder au logement libre; mais dès lors qu'elles augmentent, ils devraient céder leur place à un ménage plus nécessiteux. Un mécanisme de  "surloyer" aurait un effet dissuasif. On pourrait aussi développer la vente aux locataires, avec système de bonification, pour générer des recettes servant à la construction de nouveaux logements, favoriser la "trajectoire résidentielle" des habitants concernés et assurer un renouvellement plus rapide du parc HLM.

 

Posté le 28/11/2016