Et si on achetait... tous ensemble ?

co-achat

Pour se loger moins cher et mieux, les solutions alternatives fleurissent : certains choisissent la colocation, d'autres vont plus loin encore en décidant d'acheter ensemble. Quand amis, famille ou inconnus se regroupent sous le même toit, cela suppose quelques concessions, mais aussi quelques précautions...

 


L'idée peut naître au cours d'un bon repas entre amis, tout simplement, quand certains se plaignent de la cherté des loyers, d'autres de l'impossibilité de décrocher un crédit suffisant pour acheter l'appartement de leurs rêves... "Et pourquoi pas se dénicher une grande maison et la partager ?" Selon le nombre d'amis, et la ville où ils vivent, la grande maison peut renaître des ruines d'un corps de ferme, surgir dans une usine désaffectée qu'on divisera en lofts... Et le projet de "maison partagée", prenant de l'ampleur, devient alors  un projet d'"habitat participatif", qui s'étend bien au-delà d'un petit groupe d'amis : les futurs copropriétaires peuvent alors être de parfaits inconnus !

Indivision... ou achat participatif ?

S'il s'agit seulement d'acquérir un bien immobilier entre quelques amis, ou membres d'une même famille – pratique qui se fait toujours plus courante pour acheter à moindre coût,surtout dans les grandes villes où  le prix au m2 décroît sensiblement avec la surface – on peut se contenter d'un achat en indivision.
Avec cette formule, les différentes personnes qui participent à l'achat sont toutes propriétaires d'un même bien; les parts ne sont pas forcément égales, c'est à définir devant le notaire. Attention, il est très important de bien définir la part de chacun selon son apport initial, pour éviter les querelles en cas de revente ou de succession !
L'indivision n'est pas le seul statut juridique possible : on peut aussi former une SCI (société civile immobilière) ou mettre en commun son capital dans une tontine. Mais si votre projet va au delà du simple achat d'une grande surface à se partager; si vous envisagez une véritable vie communautaire dans un  groupement de logements où les habitants établiront et géreront ensemble un cadre de vie défini à l'avance... alors, vous disposez de nouveaux statuts juridiques, dévolus à l'habitat participatif. Ils n'ont rien d'obligatoire : ce sera à vous d'opter pour le statut que vous préférez (indivision, SCI, tontune ou nouveaux statuts) et qui convient le mieux à votre type de projets .

De nouveaux statuts

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a en effet donné une reconnaissance officielle, et un cadre légal, à l'habitat participatif. Celui-ci est défini comme un "modèle alternatif d'accès au logement", reposant sur "une démarche citoyenne qui  permet à un groupe d'habitants de s'associer, parfois avec l’appui d’un bailleur social, pour participer à la conception, la réalisation, puis la gestion au quotidien d’un immeuble destiné à leur habitation." Pour mieux correspondre à cette nouvelle forme d'achat "ensemble", on peut donc choisir l'un de ces deux nouveaux statuts  : 

  • La coopérative d’habitants : Dans un même immeuble ou sur un même terrain, les habitants regroupés en coopérative gèrent, améliorent, ensemble et de manière démocratique, les logements qu’ils occupent. Ces sociétés coopératives peuvent construire ou acquérir le bien dont elles doivent ensuite assurer la  gestion et l'entretien. Elles concluent un "contrat coopératif" avec chaque "associé coopérateur",avant l'entrée en jouissance de ce dernier. Un dispositif anti-spéculatif est prévu (prix de cession des parts sociales limité à leur montant nominal majoré sur l’IRL) et les sorties de la société seront encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier. Les associés coopérateurs doivent s’acquitter d’une redevance, afin notamment de rembourser l’emprunt contracté par la société pour la construction de l’immeuble. Ils peuvent souscrire  des parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail, lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti. Ces parts concourent à la formation du capital social.
  • La société d’autopromotion : Des particuliers se réunissent pour créer, financer, et construire ensemble leur  projet immobilier. Ces sociétés d’attribution et d’autopromotion peuvent prendre la forme civile ou la forme commerciale et ont pour objet d’attribuer à leurs associés la jouissance ou la propriété de logements. Contrairement aux coopératives d’habitants, elles peuvent donner lieu à des copropriétés, lorsque les statuts prévoient une attribution en propriété dès lors que l’un des associés se retire ou bien que la société est dissoute. Si les statuts prévoient une attribution en jouissance, la société aura vocation à perdurer dans le temps. Les sorties de la société seront également encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de la société.
  • Des mesures communes à ces deux types de société sont prévues, notamment :
  •  la possibilité d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social ;
  •  la limitation de la responsabilité des associés à leur apport dans le capital ;
  • la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’attribution et d’autopromotion ;
  •  l’obligation pour les locataires non associés de signer une charte fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble, notamment les règles d’utilisation des lieux de vie collective qui sera annexée à leur contrat de bail ;
  •  l’obligation pour ces sociétés de justifier d’une garantie permettant d’assurer l’achèvement de l’immeuble construit.

Quel type de logement... et d'habitants ?

Dans un immeuble "participatif", impossible de ne pas connaître ses voisins : même si chacun dispose d'une surface privée, les surfaces communes, imaginées ensemble, sont très importantes et participent à un mode de vie différent. Certains projets prévoient de mettre en commun le jardin potager ou la terrasse sur le toit de l'immeuble, mais aussi une salle de jeu pour les enfants,  des chambres d'amis que chaque habitant pourra "privatiser" lorsqu'il reçoit des visites... On peut imaginer de se partager le parking, mais aussi... la voiture commune à l'immeuble ! Bref, les projets sont conçus "sur mesure", et difficilement conciliables avec l'appartement standard ! Par ailleurs, la notion de développement durable va de pair avec celle du "vivre autrement" : les logements partagés sont généralement conçus le plus écologiquement possible (orientation du bâti, sources de chaleur renouvelables, gestion des déchets, choix des matériaux...)
Peaufiner un tel projet, trouver le lieu adéquat, concevoir les aménagements, financer et finaliser l'aventure, demande du temps : devenir "acteur de son logement, et non plus consommateur" requiert beaucoup de patience et de passion ! Il faudra y consacrer des week-ends et des vacances, cumuler les réunions entre futurs copropriétaires, définir ensemble les plans et les cahiers des charges, chercher des aides et des financements... Comptez au minimum deux ans, souvent beaucoup plus, avant de pouvoir pousser, tous ensemble, la porte de votre logement partagé !

A savoir : Si l'habitat participatif commence juste à émerger en France, il est déjà très développé en Allemagne (plus de 80% des logements neufs construits en habitat participatif dans la ville de Tübingen !) en Suisse (5 % du parc immobilier, soit 130 000 logements) ou en Norvège (autour de 15 % du parc, et jusqu'à 40% à Oslo).

Posté le 19/12/2016