Aidez vos enfants à devenir propriétaires !

Aidez vos enfants à devenir propriétaires

En France, 90 % des jeunes aimeraient devenir propriétaires... mais 44% ne peuvent s'endetter; tandis que 77% des personnes âgées des plus de 70 ans souhaitent laisser un patrimoine à leur famille*... comment s'y prendre ? Quelques pistes...

 

Pour pouvoir acheter à crédit aujourd'hui, malgré la baisse des taux, il faut pas mal de conditions : une situation professionnelle stable - au moins un CDI dans un couple -  des revenus réguliers, un apport minimum – représentant au moins le montant des frais de notaire. En moyenne, en France, il faut gagner 4569 euros nets par mois pour espérer devenir propriétaire ! Beaucoup de jeunes de moins de trente ans ont du mal à réunir ces conditions; mais vous pouvez les aider... en vous y prenant très tôt !

Y penser dès leur naissance...

  • Ouvrir un PEL...
    Depuis août dernier, son taux est passé de 1,5 % à 1 %. A-t-il encore un intérêt ? Oui, uniquement s'il s'agit d'anticiper un achat immobilier à long terme : il offre en effet l'assurance de pouvoir bénéficier d'un taux d'emprunt de 2,20%, pour un capital emprunté d'un montant maximum de 92.000 euros. Cela ne vous paraît pas si attractif, vu les taux actuels ? Oui mais... où en seront-ils dans 10 ou 15 ans ? Grâce au PEL, vos enfants pourront bénéficier d'un taux très bas, quelque soit l'évolution des taux dans les années à venir. Il suffit de placer dès maintenant, en leur nom, une somme minimale sur le PEL (225 euros).
  • Souscrire une assurance vie... numérique
    En se "digitalisant' l'assurance vie devient plus accessible, pour épargner à un taux très intéressant alors que le livret A propose désormais une rentabilité quasi-nulle : les contrats d'assurance vie 100% numérique n'imposent aucun frais d'entrée, contrairement aux assurances vie classiques. Ils restent défiscalisés après 8 ans et permettent d'épargner pour préparer un achat immobilier ou pour transmettre son patrimoine sans frais de succession, et s'engagent sur un rendement intéressant. Altaprofits.com, pionnier de l'assurance vie en ligne sans frais d'entrée, vient d'annoncer ses performances 2016 : jusqu'à 3,10% de rendement net.  Epargnissimo, courtier en ligne, propose quant à lui un contrat accessible dès 1000 euros. Boursorama, BforBank et d'autres banques en ligne disposent également d’assurances vie en ligne sans frais d'entrée et à rendement intéressant. Vous pouvez souscrire en votre nom, en désignant vos enfants comme bénéficiaires (ce mode de transmission bénéficie de conditions fiscales très avantageuses). Mais si vous préférez qu'ils n'attendent pas votre décès pour investir, vous pouvez aussi souscrire pour le compte d'un enfant mineur : ouvert dès la naissance, un contrat d'assurance vie permet ainsi de constituer au fil des ans un capital que l'enfant pourra utiliser à sa majorité.
    A savoir : un contrat d'assurance vie peut être apporté en garantie d'un prêt immobilier ! Souvent méconnue, cette option est très intéressante, avec des frais de mise en place souvent nuls, contrairement à l'hypothèque ou au cautionnement.

Les aider au moment de l'achat

  • Faire une donation
    Si le montant ne dépasse pas 100 000 euros par parent et par enfant, cette somme est exonérée d'impôt. A cela s'ajoutent 31.865 euros si cette libéralité n'est composée que d'une somme d'argent. Attention toutefois à ne pas défavoriser vos autres enfants : si vous donnez 100 000 euros à l'un pour acheter un appartement qui en vaudra 200 000 au moment de votre décès, ses frère et sœur seront défavorisés dans la succession : d'où la possibilité de "donation partage" qui permet de donner la même somme à chacun, quoi qu'il en soit : En cas  de plus-value, c'est la somme donnée qui sera prise en compte et non le montant du bien au moment du décès. Contrairement à la donation simple où une déclaration aux impôts suffit, la donation-partage doit obligatoirement être établie devant notaire.
  • Donner sa propre maison en usufruit
    L'enfant possède la nue-propriété du bien et les parents en gardent l'usufruit, c'est-à-dire la jouissance. Le logement peut être mis gratuitement à la disposition de l'enfant, du moment qu'il paie un peu de charges. L'acquisition de la nue-propriété peut se faire via une donation.  A préciser au fisc : sinon, au moment du décès du parent, le bien figurera en totalité dans la succession. Un montage en démembrement avec une répartition à moitié entre l'usufruit et la nue-propriété permet de n'avoir aucune fiscalité à régler, le montant de l'usufruit n'étant pas imposable. Mais l'enfant ne peut pas vendre sans accord du parent.
  • Une solution innovante
    Une start up propose un nouveau  type de transaction immobilière baptisé Contrat Monetivia, qui combine un démembrement, une assurance et un complément de prix pour les héritiers. Avec ce type de contrat, les seniors de plus de 70 ans ont la garantie de pouvoir rester chez eux jusqu’à la fin de leur vie tout en percevant immédiatement un capital important, et cela sans devoir prendre un risque de perte en cas de décès prématuré. La nue-propriété du bien est acquise dans le cadre d’un démembrement temporaire avec un usufruit de longue durée (10 à 20 ans)  Un contrat d’assurance est souscrit par le vendeur senior au bénéfice de l’investisseur lors de la transaction : il lui assure le versement automatique d’une rente mensuelle si le vendeur est encore en vie et occupe le bien à l’extinction de l’usufruit temporaire. S’il décide de le quitter, l’investisseur récupère alors le bien et en informe l'assureur (Allianz). C’est alors le vendeur qui perçoit la rente jusqu’à la fin de sa vie.

 

 

Brigitte Valotto

 

* Sondage Orpi et tude Viavoice, L’Express, France Inter, septembre 2015

 

Posté le 03/04/2017