Erreur de diagnostic : vous êtes protégé !

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Vous venez d'acheter une maison dont les diagnostics étaient excellents... mais faux ? Vous pouvez être indemnisé : la loi a changé en votre faveur. Interview de Maître Marie Letourmy, avocate spécialisée dans le droit immobilier, qui vous explique comment réagir.

 

Quelque soit l'erreur de diagnostic concernant ma maison, puis-je réclamer une indemnisation ?
En effet, aujourd'hui, l'acheteur qui démontre une erreur dans les diagnostics obligatoires réalisés avant la vente, en respect de l'article L271-4 du Code de la construction et habitation, pourra être beaucoup mieux indemnisé qu'avant, grâce à une décision de la chambre mixte de la Cour de Cassation du 8 juillet 2015. Celle-ci confirme que le diagnostiqueur doit indemniser l'acquéreur de tous les préjudices subis, qu'il s'agisse d'une erreur concernant le plomb, l'amiante, les termites, le gaz ou les performances énergétiques.

Mais en ce qui concerne ces dernières, comment prouver une erreur et chiffrer le préjudice ?
Effectivement, c'est plus difficile à prouver. L'essentiel des contentieux porte actuellement sur la présence d'amiante ou de termites, dans une moindre mesure, du plomb. Le diagnostic de performances énergétiques (DPE), cela consiste à classer votre habitation dans une catégorie de consommation avec une évaluation forfaitaire des frais... ces données restent subjectives et toujours soumises à réserve. Même si vous prouvez une surconsommation par rapport au DPE, cela ne prouve pas que celui-ci est erroné : la consommation dépend aussi des habitudes et de la consommation de chaque famille. Toutefois, si la surconsommation s'avère manifeste, passant par exemple du simple au quintuple, cela peut donner lieu à réparation. Par exemple, vous achetez une maison avec un bon classement DPE, puis vous vous apercevez que vous dépensez des fortunes en chauffage… Vous faites repasser un diagnostiqueur qui se rend compte que la maison n'a pas du tout été isolée, que les déperditions sont énormes, ça part en expertise judiciaire, les travaux d'isolation sont chiffrés à plus de 150 000 euros… Là vous pouvez obtenir un préjudice. Le vendeur ne peut plus, par exemple, arguer que l'acheteur a payé moins cher la maison car elle était vendue en cet état, avec des travaux à prévoir. La moins-value éventuelle sur le prix de vente n'est plus du tout pris en compte, alors que c'était l'argumentation qui prévalait jusqu'en 2015. C'est assez dur pour le diagnostiqueur mais c'est une véritable garantie au profit de l'acquéreur ! Il y a une volonté affichée de le protéger.

Comment réagir pour demander réparation ?
La première étape, incontournable, est de demander une  expertise : elle peut se faire à l'amiable, en faisant faire un nouveau diagnostic à une autre entreprise... mais elle sera plus incontestable si on demande au tribunal de désigner un expert judiciaire, agréé auprès de la cour d'appel. Celui-ci devra démonter la faute du diagnostiqueur, et il pourra ensuite chiffrer précisément le préjudice.

En quels cas le diagnostiqueur peut-il être considéré comme non responsable ?
Si par exemple, vous découvrez de l'amiante en déposant le toit, à l'occasion de travaux... ce n'est pas forcément sa faute, s'il a rempli sa mission telle que définie par les textes. Il faut savoir en effet qu'il doit se contenter d'un examen visuel et n'a pas le droit de démonter quoi que ce soit. Il peut aller voir dans les combles, faire un certain nombre de recherches, mais toujours dans cette limite : ses investigations ne doivent rien détruire dans l'habitation ! Donc, si la présence d'amiante, de plomb, de termites, ou encore l'absence d'isolation, étaient insoupçonnables par un simple examen visuel, il ne pourra être tenu pour responsable dès lors qu'il peut prouver avoir bien procédé aux contrôles dans les limites de sa mission.

Et que risque le vendeur ?
Rien : dès lors qu'il a fait établir le diagnostic, il est protégé, et peut toujours s'abriter derrière le vice caché... sauf à démontrer qu'il a caché sciemment une information importante au diagnostiqueur.

Si la faute du diagnostiqueur est démontrée, quelle réparation puis-je espérer ?
Cela peut être très variable selon l'étendue du préjudice. Il ne suffit pas de faire des devis d'entreprises qui pourront avoir des estimations très différentes. L'expert devra chiffrer précisément l'étendue des travaux nécessaires, et pourra aussi prendre  compte  les troubles de jouissance, l'impossibilité d'habiter dans la maison et la nécessité d'aller à l'hôtel par exemple. Le montant de la réparation peut aller de... 1000 à 100 000 euros, voire plus, selon la grandeur de la maison et  l'ampleur des travaux induits par la découverte !

Les délais pour obtenir réparation sont-ils très longs ?
Oui, mais pas plus qu'une autre action en justice : en moyenne, 12 à 18 mois, sans compter l'expertise ! Il faut prendre son mal en patience et surtout ne pas engager de travaux avant que toutes les constatations techniques soient faites : cela ôterait la possibilité de prouver la faute du diagnostiqueur !

Faut-il avancer des frais importants ?
Oui, il faut payer l'expertise judiciaire, dont le coût en général peut aller de 2000 à 5000 euros, voire plus. Bien sûr, si on  obtient réparation, on sera intégralement remboursé de ces frais, mais comme ça peut être long, mieux vaut avoir souscrit au volet protection juridique de son assurance habitation ! C'est ce que nous conseillons toujours de faire lors d'un achat immobilier. Cela permet d'obtenir en cas de litige une prise en charge partielle ou totale des frais d'avocat, mais aussi de procédure et d'expertise.

Brigitte Valotto

 

Posté le 20/04/2017