Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

diagnostics immobiliers

Entre ceux qui viennent d'apparaître et ceux qui sont annoncés, mais pas encore obligatoires, on a du mal à s'y retrouver : en cette fin d'année, quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires, à annexer à tous vos contrats de vente et location en 2018 ?

 

Ils sont de plus en plus nombreux, et d'ici 2020, on devrait en voir apparaître de nouveaux : un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz devrait notamment évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Mais en attendant, quels sont les diagnostics immobiliers d'ores et déjà obligatoires ?

En cas de vente

Rappelons qu'un diagnostic immobilier consiste à réaliser une étude dans un bâtiment afin de vérifier les installations ou la présence de matériaux nocifs. Dans le cas d'une acquisition, les documents rassemblés par le propriétaire doivent être annexés au compromis et à l'acte de vente.

- Le diagnostic AMIANTE
Il mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante et concerne tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.  Si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité du document est illimitée. En revanche, si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Attention : si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d'absence d'amiante. En cas de diagnostic erroné, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

- Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF
Ce document concerne tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public et sa validité est de trois ans. En cas d'erreur, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante et l'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d'un an après la signature de l'acte authentique.

- Le diagnostic GAZ
Ce document vérifie l'état  de l'installation intérieure de gaz, dans tout immeuble d'habitation  dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Sa validité est au maximum de trois ans pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation. En cas de défaut ou d'erreur de diagnostic, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

- Le diagnostic TERMITES
Il concerne tous les immeubles bâtis dans certaines zones,  délimitées par arrêtés préfectoraux. La validité du document est au maximum de six mois, et il faudra le refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d'infestation (celles-ci seraient de plus en plus nombreuses en France !) En cas de défaut ou d'erreur de diagnostic, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

- Le diagnostic MERULE
Il s'agit, comme les termites, d'une information sur la présencec du risque d'infestation, dans des zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Il n'y a pas de durée de validité fixée, mais des sanctions sont prévues en cas d'erreur ou absence de diagnostic : la présence de mérule peut, sous certaines conditions, constituer un vice caché de nature à engager la responsabilité civile du vendeur.

- Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ
Il s'agit de mesurer  la surface privative habitable, mais pas seulement : le métrage doit être accompagné par la remise de documents supplémentaires concernant l’organisation de l’immeuble, l’état financier de la copropriété et éventuellement l’état daté des charges. Le vendeur doit également présenter un certificat délivré par le syndic.Tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial sont concernés, exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2. La validité du document est permanente, et en cas d'absence de mention, l'acheteur peut mener une action en nullité de la vente; ou demander une diminution du prix s'il y a une erreur de surface de plus de 5 %.

- Le diagnostic ELECTRICITE
Cet état de l'installation intérieure électrique concerne tous les immeubles d'habitation ou parties d'immeuble affectées à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Sa durée de validité est au maximum de trois ans pour l'état de l'installation intérieure, comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation. Des sanctions sont prévues en cas d'absence ou erreur de diagnostic :  l’acheteur peut faire jouer la garantie des vices cachés et obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

- Le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété
Depuis le 1er janvier dernier, ce diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire, d’une part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété et, d’autre part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d'habitation) soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG.Pour l es autres copropriétés, la réalisation (ou non) de ce diagnostic qui a vocation à présenter l’état de l’immeuble et à fixer les éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien sur les dix années à venir doit obligatoirement être soumise à un vote en assemblée générale.  Dès lors qu’il existe, le DTG doit être fourni en cas de vente d’un lot de copropriété ou de toute la copropriété.
 

En cas de vente comme de location

- Le diagnostic PLOMB
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) doit être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb. Tous les immeubles d'habitation ou partie(s) d' immeuble affectée(s) à l'habitation construits avant le 1er janvier 1949 sont concernés. Si la présence de plomb  est détectée, au delà de certain seuils, le CREP sera valide un an.Le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Le manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence est susceptibles d'engager la responsabilité pénale du bailleur. De son côté, l’acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

- Le diagnostic ERNMT
Cet Etat des risques naturels, miniers et technologiques est demandé dans certaines communes, visées par un arrêté préfectoral, précisant les communes concernées et la liste des risques prévisibles. Le document a une durée de validité de moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de la conclusion du contrat de location. En cas d'erreur ou défaut de diagnostic, l'acheteur peut demander une baisse de prix, et le locataire des  dommages et intérêts.

- Le DPE
Ce diagnostic de performance énergétique concerne tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l'article R.134-1 du CCH. Il est valide dix ans et doit être refait en cas de travaux. Si erreur ou défait de diagnostic, l'acheteur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente. De son coté le locataire peut éventuellement obtenir une diminution du prix du loyer.

- Le diagnostic RADON
Il fait partie des petits nouveaux : depuis le 1er juillet dernier, les vendeurs d’un bien immobilier situé dans l’une des zones à «potentiel radon» (gaz radioactif incolore et inodore) sont tenus de réaliser un diagnostic pour informer leur acquéreur de l'existence de ce risque. Idem pour les bailleurs, qui doivent informer leur locataire. Les immeubles concernés ainsi que les modalités de surveillance et les niveaux d'activité volumique à risque sont définis par voie réglementaire.

 

Brigitte Valotto

 

Posté le 15/11/2017