Achat : Ancien vs Neuf

Immobilier neuf / immobilier de l'ancien: que choisir? (avantages / inconvénients)

Logement neuf ou ancien : que choisir pour un achat judicieux ?

Pour prendre la meilleure décision, sachez que le fait que le prix d'un logement neuf est supérieur à celui d'un logement ancien est compensé par les avantages suivants :

- dans un logement neuf, les charges de copropriété seront souvent moins élevées

- un logement neuf nécessite des dépenses de chauffage nettement inférieures à celles qu'il faut prévoir pour un logement ancien, car il bénéficie d'une meilleure isolation thermique. En conséquence, si vous comparez une offre de logement ancien à une offre de logement neuf faite par un promoteur, lisez attentivement le diagnostic de performance énergétique concernant le logement ancien. Prenez en compte les travaux qu'il faudra effectuer pour arriver à une performance énergétique satisfaisante.

Quelles économies sur les factures grâce aux labels environnementaux ?

Face une prise de conscience écologique, le secteur de l'immobilier s'est vu doté de plus en plus de contraintes et de réglementations pour des constructions plus éco-responsables.

Il existe plusieurs labels écologiques qui permettent de réduire les charges liées à l'occupation des logements:

- le label BBC (Bâtiment Basse Consommation): aujourd'hui, toutes les constructions (ou presque) ont adopté le label BBC. C'est une norme justifiant la réglementation thermique 2012 (RT 2012), qui limite la consommation énergétique à 50 kWh / m² / an en moyenne.

- le label HPE (Haute Performance Energétique): permet de fixer une consommation conventionnelle inférieure d'au moins 10% par rapport à la consommation conventionnelle de référence de la RT2005.

- le label THPE (Très Haute Performance Energétique): permet de fixer une consommation conventionnelle inférieure d'au moins 20% par rapport à la consommation conventionnelle de référence de la RT2005.

- La certification H&E: cette certification est la preuve que le processus de développement durable est au coeur du projet de construction, ainsi que tout le long du cycle de vie du logement.

Quelles garanties légales pour un bâtiment neuf?

En ce qui concerne les constructions de bâtiments d'habitation neufs, il a des garanties légales que le constructeur doit respecter:

- La garantie de parfait achèvement : elle prend en charge les réparations de tous les défauts de conformité signalés par le maitre d’ouvrage, pendant un an dès réception des travaux.

- La garantie biennale : elle couvre tous les dysfonctionnements des équipements que l’on peut retirer sans endommager le bâtiment (robinetterie, volets, portes, radiateurs). Ces dysfonctionnements sont couverts pendant 2 ans, dès réception des travaux

- La garantie décennale : pour tout vice concernant le bâtiment dans les 10 ans de la date de réception.

- La garantie contre les vices apparents qui permet d'exiger leurs réparations dans le mois qui suit l'installation dans le logement

- L'assurance dommage-ouvrage ainsi qu'une garantie de conformité aux caractéristiques indiquées dans le contrat de réservation.

Qu'est ce que le différé d'amortissement dans le neuf?

Lorsque vous achetez un logement neuf, il existe un délais entre la date de l'achat du bien et la date à laquelle vous pourrez emménager. Pendant cette période, vous devez donc continuer à vivre dans votre habitation précédente ou louer un logement tout en remboursant le crédit contracté pour l'achat de votre futur habitation. Si votre loyer est élevé, il peut être difficile de rembourser ce crédit en même temps. Pour ne pas dépasser un certain seuil d'endettement (environ 33% à 37%), il existe une solution qui peut vous êtres proposé: le différé d'amortissement.


Il existe différents type de différé d'amortissement tels que:

- La franchise totale: C'est l'ensemble d'une mensualité comprenant le capital et les intérêts qui est différée.

- La franchise par tranche: L'organisme prêteur débloque une partie des fonds et vous payez uniquement les intérêts sur ceux-ci.

- La franchise partielle: Dans ce cas, c'est le remboursement du capital qui est différé. Vous ne payez alors que les intérêts plus ou moins importants selon le montant des sommes débloquées.

Le coût d'un différé d'amortissement est variable selon les banques. Il dépend du taux du crédit et de la durée du différé. Si votre projet de construction est très long, le coût d'un différé d'amortissement peut se révéler important.

Des normes d'accessibilité obligatoires

La réglementation technique relative à l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs date de fin 2007 pour favoriser l’égalité des chances. Pour l’achat dans l’ancien, datant d’avant 2007, ces normes ne sont pas obligatoires à l’exception des constructions recevant du public (école, hôpitaux…).
Choisir l’achat dans le neuf c’est être certain que ces normes d’accessibilité soient respectées. Elles favorisent l’autonomie et le déplacement des personnes à mobilité réduite à l’intérieur comme à l’extérieur d’une habitation.

L’obligation c’est de permettre à un handicapé, de passage ou habitant sur place, de circuler, d’accéder facilement aux locaux, d’utiliser les équipements, de pouvoir se guider de façon autonome et communiquer. C’est notamment l’obligation d’avoir un ascenseur à partir de 3 étages et de pouvoir accéder au sous-sol. Il est nécessaire d'avoir des portes suffisamment larges dans les parties communes comme en appartement pour permettre le passage d'un fauteuil, d’avoir également des toilettes adaptées et des poignées de portes facilement ouvrables. Des places de parkings doivent être réservées aux handicapés avec facilité d’accès. Depuis 2010, une autre obligation s’est ajoutée pour les constructeurs, celle de prévoir une salle de bain permettant la construction future d’une douche adaptée pour une personne à mobilité réduite.

Pour plus d’informations et trouver toutes les normes et critères d’accessibilité obligatoires à jour rendez-vous sur le site du Ministère concerné : http://www.developpement-durable.gouv.fr/-Contactez-le-correspondant-.html
 

Les charges de copropriété sont-elles élevées pendant les premières années ?

Les charges de copropriété ne dépendent en aucun cas de la période d'occupation du logement. Leur montant est simplement influencé par les éléments suivants :

1) Charges de corpopriété, à savoir :
- présence d'un ascenseur,
- présence d'un gardien,
- chauffage collectif,
- production d'eau chaude sanitaire,
- entretien des parties communes de la copropriété,
- services spécifiques offerts dans une résidence destinée aux personnes âgées (ou résidence étudiante / de tourisme): blanchisserie, ménage de leur appartement, préparation de repas, services paramédicaux ou petits bricolages.

2) Montant des travaux qui sont votés lors de l'assemblée générale

Copropriété: comment choisir son syndicat?

Si vous résidez dans un immeuble, le choix d'un syndicat de copropriété est un élément important à ne pas négliger. Le syndicat de copropriété est composé des copropriétaires de l'immeuble, il est chargé de procéder au recouvrement des charges, mais aussi du suivi de l'entretien ou des travaux de rénovation de l'immeuble ainsi que de la déclaration des sinistres. Pour choisir votre syndicat de copropriété, il faut prendre un compte un certain nombre de critères.


Il existe plusieurs syndicats de copropriété, choisissez-en un qui correspond à vos besoins (mise en place d'espaces verts et d'équipements commun, petits travaux). Le montant des impayés varie selon le syndicat choisi.
Avant de choisir un syndicat, il est préférable de demander un devis à plusieurs syndicats ou de demander l'avis d'autres personnes.
Un syndicat de copropriété est tenu de proposer dans son forfait basique 44 prestations (Arrêté Novelli).
Pensez à comparer les prestations proposées par les différents syndicats de copropriété.


Il est nécessaire de bien lire les clauses du contrat afin de s'assurer que le syndicat se conforme à la loi. Autre point important, il faut que le syndicat de copropriété justifie sa garantie financière. Celle-ci permettra de rembourser les fonds des copropriétés si le cabinet de gestion venait à faire faillite.

Constituer un dossier de diagnostic technique (DDT)

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est un élément indispensable pour informer l'acquéreur d'un bien immobilier ou le locataire des éventuels risques pour la santé ou la sécurité que pourrait représenter une habitation. Ce dossier est composé de plusieurs diagnostics afin de constater:

- L'état des installations de gaz naturel, d'électricité et d'assainissement,
- Le risque d'exposition au plomb,
- La présence ou non de matériaux contenant de l'amiante,
- La présence ou non de termites,
- L'état des risques naturels (séismes, inondations, etc).

Pour constituer un dossier de diagnostic technique, il est nécessaire de faire appel à des professionnels reconnus par un organisme de certification et disposant d'un certificat de compétences délivré par celui-ci.
Vous trouverez pour cela un annuaire qui recense l'ensemble des professionnels qualifiés pour etablir les diagnostics nécessaires à l'élaboration du dossier.

Le dossier de diagnostic technique est obligatoire et dois être réalisé avant l'achat d'un bien immobilier. Il permet d'obtenir des informations précises sur l'état d'un logement.

Check list pour bien acheter

Vous devez en premier lieu visiter le quartier où se trouve le bien proposé et vérifier si:
- il est situé à une distance raisonnable des commerces et des transports collectifs,
- le quartier est plaisant,
- la municipalité a décidé de l'améliorer en créant des espaces verts ou en le modernisant.
En effet, ce type de réalisation fera progresser la valeur du bien au bout de quelques années.

Si vous achetez un bien en l'état futur d'achèvement à un promoteur, vous pouvez vérifier :
- la réputation de ce promoteur


- les garanties qu'il vous donne. La loi exige :

> une garantie de parfait achèvement,

> une garantie décennale contre tous les défauts qui pourraient compromettre le bâtiment,

> une assurance dommage-ouvrage,

> les garanties biennales de bon fonctionnement des équipements détachables,

> une garantie contre les vices et une garantie de conformité.

Pour un achat dans l'ancien, n'hésitez pas à contrôler l'état du bien (murs, sols, volets, fonctionnement des robinets et interrupteurs électriques, toiture si possible).

Calcul du prix au m2 : quels élements à prendre en compte ?

Il existe plusieurs façons d'estimer le prix d'un bien immobilier:

- celle de l'administration: depuis le 2 janvier 2014, la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiG) a mis à disposition le service PATRIM, qui couvre une grande partie du territoire français (excepté l'Alsace, la Moselle et Mayotte). Ce service permet "d'estimer, à des fins fiscales et administratives la valeur des biens immobiliers". On accède donc aux données de la DGFiG depuis son espace personnel du site www.impots.gouv.fr. d'où l'on peut procéder à une estimation de prix dans le cadre "d'une procédure administrative, d'un acte de donnation ou encore d'une déclaration de succession ou d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) (source: www.service-public.fr).

- celle des notaires: la Base d'Informations Economiques Notariales (Ile de France) ainsi que PERVAL (Province) sont deux outils permettant aux notaires de collecter et de traiter les données des actes de mutation enregistrés sur le territoire. Dont le but est d'en faire ressortir un référentiel immobilier cohérent.

Mais il y a aussi plusieurs éléments à prendre en compte pour l'estimation du prix de vente de son bien:

- l'emplacement: la proximité de commerces, des transports en commun, de lieux de scolarité, etc... jouent évidemment sur le prix final

- les caractéristiques du bien: terrasse, garage, RdC ou dernier étage, rue bruyante ou calme, augmentent ou réduisent le prix d'un bien. Tout comme le quartier dans lequel il se trouve ainsi que les travaux à prévoir (électricité, plomberie,...).