Aides à l’acquisition d’un logement neuf

Quelles zones géographiques donnent droit à plus d'aides à l'achat ?

La Loi Duflot entrée en vigueur à la place du dispositif Scellier détermine le montant de l’abattement fiscal en fonction de la zone où le logement neuf est acheté. Quatre zones ont ainsi été déterminées avec une aide déterminée par sa catégorie, de la zone A bis à la zone B2. Permettant d’obtenir une défiscalisation de l’ordre de 18% du prix de revient pendant neuf ans au maximum, il sera alors judicieux de vérifier que le logement choisi correspond à une de ces zones. Chacune d’entre elles correspond à un secteur sous tension où la demande est plus forte que l’offre.
 
La zone A1 correspond à Paris ainsi qu’à certaines villes d’Ile-de-France pour lesquelles une forte demande de logements a été enregistrée. La zone A regroupe toutes les autres communes d’Ile-de-France non comprises dans la catégorie A1 ainsi que la Côte d’Azur avec surtout les logements neufs se trouvant entre Hyères et Menton ainsi que toutes les villes à proximité de Genève. La zone B1 concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants mais aussi la grande couronne de Paris, les communes de Côte d’Azur dont le coût à l’achat est important, les DOM ainsi que la Corse. Enfin, la zone B2 prend en compte les agglomérations de plus de 50 000 personnes, l’ensemble des communes proches du littoral, quel que soit leur emplacement.

Comparatif des prêts financiers conventionnés

Les prêts financiers conventionnés par l'Etat pour aider à l'acquisition d'un logement neuf:
 
- Le prêt épargne logement (PEL): la souscription à un Plan ou à un Compte d'Epargne Logement vous fera bénéficier d'un crédit aidé. Le montant du prêt est variable en fonction du moment où vous avez ouvert votre compte et les intérêts acquis pendant toute la phase d'épargne, mais il est toujours supérieur de 1,7 point au taux de rémunération et le plafond s'élève à 92000 euros. Par exemple, un PEL avec 2,5% d'intérêt vous permettra d'obtenir un crédit à 4,2%. Seulement, les niveaux de taux de crédit ne sont actuellement pas très intéressants, étant à peine à 3%. Son avantage principal sera que son taux d'intérêt est réglementé.
 
- Le prêt d'accession sociale (PAS): Le taux avantageux du prêt d'accession sociale intéressera les personnes qui acquièrent ou construisent leur résidence principale. Il est accordé en fonction des ressources du ménage et la localisation du bien immobilier, et il permet de bénéficier de l'APL. Son taux d’intérêt est fixé par les pouvoirs publics, les banques y ajoutent une marge dont le montant est plafonné par l’Etat.
 
- Le prêt action logement : ce prêt s'adresse aux salariés des grandes entreprises qui cotisent au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Vous devrez avoir acheté votre résidence principale neuve ou ancienne, du moment qu'il n'y a pas de travaux à prévoir, pour en bénéficier. Le remboursement se fera en 20 ans maximum et son montant, allant de 7000 à 25000 euros, ne dépassera pas 30% du coût total. 
 
- Le prêt conventionné : les banques ayant passé une convention avec l'État peuvent l'attribuer. Le prêt conventionné peut financer, sans aucune condition de ressource, l'achat d'une résidence principale neuve ou ancienne, les travaux d'amélioration, ou encore un investissement locatif si le locataire en fait sa résidence principale. Il donne droit à l'APL et son taux d'intérêt de 6,20% à 6,65% se montre avantageux. Les frais de notaires sont réduits, mais il se montre également contraignant. Il oblige entre autre à habiter le logement moins d’un an après l’achat ou la fin des travaux. 
 
L'aide personnalisée au logement (APL) : cette aide réduit le prêt immobilier pour les accédants à la propriété et son montant dépend du nombre de personnes à charge, les revenus communs et le montant des mensualités du prêt financier. Le bien immobilier peut être neuf, ou ancien si vous avez l'objectif de le rénover. Le logement doit être financé par un des prêts cités ci-dessus.

Qu'est ce que le PTZ + ?

Le prêt à taux zéro + est un mode de financement créé par les pouvoirs publics en vue d'aider les ménages modestes à devenir propriétaire de leur logement.
 
Il est réservé aux foyers qui n'étaient pas propriétaires de leur résidence principale dans les deux années qui précédaient l'achat. En outre, les ressources du demandeur doivent être inférieures ou égales à un plafond fixé en fonction de la zone où se trouve le logement et du nombre de personnes qui sont à sa charge. 
 
Les plafonds de ressources à respecter sont les suivants :
 
Nombre de personnes constituant le foyer Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 36 000 € 26 000 € 20 000 € 18 500 €
2 50 400 € 36 400 € 28 000 € 25 900 €
3 61 200 € 44 200 € 34 000 € 31 450 €
4 72 000 € 52 000 € 40 000 € 37 000 €
 
Par ailleurs, le logement acheté doit servir de résidence principale et il ne peut pas être offert à la location tant que le prêt à taux zéro n'est pas entièrement remboursé. S'il s'agit d'un logement neuf, il doit avoir obtenu le label BBC 2005 ou RT 2012. 
 
S'il est ancien, il doit avoir été rénové en vue de bénéficier du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 ou offrir un niveau de performance énergétique minimal dans au moins la moitié des domaines suivants :
 
- isolation thermique des murs extérieurs et de la toiture
- le chauffage
- les appareils de production d'eau chaude
- les fenêtres

Qui peut prétendre à un Prêt d'Accession Sociale (PAS) ?

Pour aider les foyers aux revenus modestes à devenir propriétaire de leur résidence principale, l'Etat a créé le prêt à l'accession sociale. Il peut se cumuler avec le prêt à taux zéro et il peut financer à 100 % l'achat de votre logement, en étant éventuellement complété par l'aide personnalisée au logement. 
 
Ce prêt est réservé aux ménages dont les revenus imposables ne dépassent pas une limite déterminée en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer et de la zone dans laquelle se trouve le logement recherché.
 
Les ressources prises en compte sont celles que le foyer a perçues au cours de l'avant-dernière année qui précède la demande de prêt. Ainsi, un couple ayant deux enfants et désirant acheter un logement situé à Paris peut bénéficier du prêt à l'accession sociale si ses ressources imposables de l'année 2012 n'ont pas dépassé 51 000 € et s'il fait sa demande de prêt en 2014. 
 
La durée du prêt à l'accession sociale varie entre cinq et trente cinq ans. Son taux d'intérêt varie en fonction de l'organisme prêteur, mais il ne peut pas dépasser les plafonds fixés par les pouvoirs publics. Il faut cependant faire un appel d'offre auprès des banques pour sélectionner celle qui accorde le crédit le plus compétitif. 
 
Enfin, le prêt à l'accession sociale peut financer l'achat d'un logement neuf ou ancien. Il peut aussi servir pour des travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement si ces travaux coûtent au moins 4000 €.

Qu'en est-il du Prêt Social Location-Accession ?

Le PSLA a été mis en place en 2004 à l'initiative des pouvoirs publics afin que les personnes aux revenus modestes puissent accéder à la propriété sans apport personnel.
 
Le PSLA est consenti aux personnes morales, publiques ou privées, pour financer la construction ou l'acquisition de logements neufs. Les logements doivent être occupés en tant que résidence principale par des personnes soumises à un plafond de ressources. Après avoir obtenu l'agrément du préfet, les bailleurs signent une convention. 
 
Le locataire signe un contrat avec le bailleur. C'est à ce moment-là que sont fixés le prix du bien, plafonné en fonction de la localisation, et le montant de la fraction acquisitive.
 
Durant la première phase, le locataire-accédant paye une indemnité au bailleur pour le logement et une fraction acquisitive.
 
Lors de la deuxième phase le prêt accordé au vendeur peut alors être transféré à l'acheteur pour le montant du capital restant dû, mais celui-ci peut également choisir un autre mode de financement à sa convenance. En cas contraire, le bailleur est tenu de lui proposer trois solutions de relogement.
 
Les mensualités de remboursement sont plafonnées au montant de la redevance payée au cours du mois précédant la levée de l'option.
L'accédant bénéficie d'une TVA à 0% s'il lève l'option dans les cinq premières années, sinon, la TVA n'est que de 5%. Il est exonéré de taxe foncière sur propriété bâtie pendant 15 ans après l'achèvement du logement. Ce prêt peut être cumulé avec d'autres prêts complémentaires et le ménage bénéficie de l'APL accession.

Le Prêt Conventionné, quel intérêt ?

Le prêt conventionné est un prêt obtenu avec une banque ou un organisme financier ayant passé un accord avec l'État. Avec le prêt subventionné, il est possible de financer l'intégralité d'un projet immobilier (construction ou achat d'un bien).
 
Ce type de prêt peut aussi être utilisé pour financer des travaux d'amélioration, d'adaptation (personnes handicapées ou âgées) ainsi que certains travaux destinés à optimiser la consommation énergétique d'un logement existant.
 
Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources et son remboursement s'effectue sur une période allant de 5 à 35 ans. Le taux d'intérêt d'un prêt conventionné est difficile à estimer précisément car il dépend de la durée de l'emprunt ainsi que de l'organisme prêteur. 
 
Il existe toutefois des taux maximum qui ne peuvent pas être dépassés:
 
- Pour une durée de prêt inférieure ou égale à 12 ans, le taux d'intérêt maximum est de 4.55%
- Pour une durée de prêt 12 à 15 ans, le taux d'intérêt maximum est de 4.75%
- Pour une durée de prêt de 15 à 20 ans, le taux d'intérêt maximum est de 4.90%
- Pour une durée de prêt de plus de 20 ans, le taux d'intérêt maximum est de 5%.
 
Le prêt conventionné peut être associé à un autre type de prêt comme le prêt à taux zéro renforcé, le prêt d'épargne logement ou à des aides comme les subventions de l'Agence Nationale de l'Habitat.

Peut-on contracter un prêt avec le 1% logement de son entreprise ?

Tous les salariés travaillant dans une entreprise de plus de 20 personnes peuvent contracter un prêt avec le 1 % logement de son entreprise.
 
 
Obligations de l’employeur
 
A partir de 20 salariés, l’employeur a l'obligation de verser chaque année une taxe appelée "Participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC)". Ce montant correspond à 0.45 % de la masse salariale de l’année précédente et il est à régler à un organisme agréé par l’État ou directement au servie des impôts.
 
 
Quels sont les prêts autorisés avec le 1 % logement ?
 
Avec le 1 % logement, les prêts autorisés concernent uniquement ce qui est propre au logement. Plusieurs possibilités sont retenues : Financement de travaux pour l’habitation, l’agrandissement d’un logement, l’achat d’un bien immobilier ancien ou neuf, la transformation de locaux non habitables en habitation et l’aménagement d’un logement pour handicapé physique.
 
 
Quel montant est-il possible d’obtenir avec le 1 % logement ?
 
Tout salarié qui désire obtenir un prêt avec le 1 % au logement doit se rapprocher de son employeur puisque c’est ce dernier qui établit le dossier et en connait les modalités. Cependant le montant du prêt ne peut pas être supérieur à 50 % du prix total de l’acquisition et ce montant est fixé selon les zones définies par la législation en vigueur. 
 
 
Modalités du remboursement du 1 % logement
 
Le prêt du 1 % est remboursable entre 10 et 15 ans au taux de 0% à 2%. Il peut être remboursé sur toute la durée du prêt ou ajouté sur quelques années.

Le contrat de prêt : caractéristiques et fonctionnement

Le prêt qui vous est accordé pour financer l'achat de votre logement fonctionne sur la base d'un contrat conclu entre l'organisme de crédit et vous-même. Ce contrat est obligatoirement joint à l'offre préalable de crédit qui doit vous être soumise après l'acceptation de votre dossier. Cette offre contient toutes les mentions suivantes :
 
- identités respectives de l'organisme et de l'emprunteur
- nature du crédit
- nature de l'opération immobilière financée
- date de déblocage des fonds
- montant du prêt
- taux effectif global 
- coût total du crédit s'il est consenti à un taux fixe
- modalités de calcul du coût s'il s'agit d'un prêt à taux variable
- nature et coût des garanties réclamées
- durée du crédit et montant des mensualités
 
D'autre part, le contrat définit les modalités de fonctionnement du prêt. Il précise notamment les conditions des remboursements anticipés totaux ou partiels ainsi que les éventuelles possibilités de report d'échéances.
 
Pendant la durée du crédit, l'emprunteur doit payer les mensualités aux échéances indiquées sur le tableau d'amortissement qui est joint au contrat. S'il déménage, l'hypothèque dont bénéficie le prêteur pourra être transférée sur son nouveau bien dans les conditions prévues par le contrat. S'il rembourse son emprunt par anticipation, la pénalité de remboursement ne pourra pas dépasser celle qui résulte du mode de calcul prévu dans le contrat. Enfin, si l'emprunteur cesse de rembourser, la banque peut exiger le remboursement du capital restant dû ainsi que des intérêts au taux contractuel et une indemnité.

Quels frais annexes à l'acquisition d'un logement?

Pour éviter toute mauvaise surprise lors de la préparation de l'achat d'un bien, il faut prendre en compte l'ensemble des frais que vous devrez engager pour votre logement. Ces frais sont les suivants :
 
- les frais d'agence si vous passez par l'intermédiaire d'une agence immobilière pour l'achat du bien. 
 
- les frais de notaire qui s'élèvent à environ 8 % du prix de vente. Ils sont constitués des droits de mutation dont le taux s'élève à 5,09 % ou à 5,806 % selon le département où se trouve le bien et de la rémunération du notaire. Cette dernière est calculée selon le barème suivant :
 
> 87,31 € pour la partie du prix inférieure à 6500 €
> 4,784 % pour la partie comprise entre 6500 et 17000 €
> 1,9734 % pour la fraction du prix compris entre 17000 et 60000 €
> au-delà de 60000 € : 0,9867 %
 
La TVA est incluse dans ces taux.
 
- les frais de dossier du prêt immobilier
 
- les frais de constitution d'hypothèque : ces frais s'élèvent à 1,33 % de la fraction du prêt qui ne dépasse pas 6500 €. Entre 6501 et 17 000 €, il faut prévoir un pourcentage de 0,55 %. Entre 17 001 € et 60 000 €, le pourcentage appliqué est de 0,37 et il s'élève à 0,275 % au-delà de 60000 €. Enfin, il faut ajouter un montant forfaitaire et la TVA au taux de 20 % au total obtenu.

Subventions de l'ANAH

L'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH) est un organisme chargé d'aider les ménages les plus modestes en leur accordant des aides financières pour les travaux de construction ou d'amélioration de leur habitation.
 
On distingue deux types de projets éligibles aux aides de l'ANAH:
 
- Les travaux lourds: Ce sont des travaux importants qui nécessitent un investissement financier conséquent dans le cadre de la rénovation d'une habitation victime de dégradation importante.
 
Il est possible d'obtenir une aide si le logement est en péril ou considéré comme insalubre et fait l'objet d'un arrêté ou si le logement est déclaré insalubre ou très dégradé suite à une expertise réalisée par un professionnel.
 
Pour pouvoir bénéficier d'une aide de la part de l'ANAH, le logement doit également subir une évaluation énergétique qui pourra éventuellement donner accès à des aides supplémentaires grâce au programme Habiter Mieux.
 
- Les travaux d'amélioration: Ce sont des travaux considérés comme moins importants par leur ampleur et leur coût que les travaux lourds. Ce type de travaux permet de corriger une situation d'insalubrité qui ne nécessite pas de travaux lourds. Ils comprennent également les travaux nécessaires à l'autonomie des personnes âgées ou handicapées ainsi que les travaux de lutte contre la précarité énergétique.
 
Les aides accordées par l'ANAH sont destinées aux ménages très modestes ou modestes et leurs montant dépend de la région où se situe l'habitation, le revenue annuel du ménage et le nombre de personnes qui le compose. Plus d'informations sur le site www.anah.fr