Les avantages du neuf

Réduction des frais de notaires et exonération de la taxe foncière : pourquoi et comment en bénéficier ?

Si vous achetez un logement neuf et n'ayant jamais été habité, vous bénéficiez en premier lieu de frais de notaire moins élevés que si vous achetiez un logement ancien. En effet, le montant total de ces frais atteint entre 2 et 3 % du prix d'achat alors qu'il faut prévoir 7 % de ce prix si vous achetez un logement ayant déjà été habité.
 
Ces frais sont constitués par :
 
- la taxe de publicité foncière, dont le taux est limité à 0,715 % du prix d'achat hors-taxes de votre nouvel appartement
 
 
- les honoraires du notaire qui sont calculés selon le même barème que pour un logement ancien. Il faut donc prévoir les montants suivants:
 
4 % de la fraction du prix ne dépassant pas 6500 €,
1,65 % pour la portion du prix qui dépasse 6501 € et qui est inférieure à 1700 €,
1,1 % pour la portion du prix qui dépasse 17 001 € et qui est inférieure à 60 000 €,
0,825 % pour la portion de prix supérieure à 60 001 €,
Ces frais proportionnels au prix du logement neuf sont majorés de sommes forfaitaires et de la TVA au taux de 20 %.
 
 
- la contribution de sécurité immobilière et les frais de formalités
 
D'autre part, l'acheteur d'un logement neuf peut profiter d'une exonération de taxe foncière pendant les deux années qui suivent son achat. Si le logement est achevé depuis le 1er janvier 2009, certaines collectivités locales prévoient une dispense de la totalité ou de la moitié de la taxe foncière pendant plusieurs années.

Qu'est-ce que la VEFA ?

La Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat de vente d'un logement à construire. L'achat du logement est donc conclu sur plan. La vente est généralement précédée d'un contrat de réservation qui pose préalablement pour les deux parties les futures conditions de vente, qui seront établies dans le contrat définitif. Le contrat définitif est un acte solennel, qui doit être passé devant notaire. Le paiement du prix s'effectue au fur et à mesure de l'avancement des travaux et en fonction d'un échelonnement légal, qui sera mentionné dans le contrat de VEFA. Par la même, l'acquéreur devient propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de l'exécution des travaux. Dès la signature du contrat de VEFA, la loi oblige le vendeur à donner des garanties à l'acquéreur telles que la Garantie Financière d'Achèvement ainsi que des garanties extrinsèques et intrinsèques ( notamment depuis la loi Duflot). Ces obligations légales protègent l'acquéreur et l'assurent de l'achèvement des travaux.

Un logement aux goûts de l'acheteur

Investir dans un logement neuf c'est l'assurance d'avoir un bien à son goût clé en main, sans travaux de réaménagement préalables. La personnalisation est un atout majeur du neuf: elle se fait sur plan, en collaboration avec le promoteur. Personnalisation des cloisons, de l'orientation des pièces, des types de revêtements des sols et des murs, des communications entre les pièces : autant de points qui sont librement définis par l'acquéreur.
 
Cette multitude de choix rend une maison neuve unique pour son futur occupant, avec une surface habitable optimisée. L'acquéreur pourra choisir les lieux de rangements, le nombre de pièces, leur taille, leur usage. Les plans s'adaptent aux besoins des futurs occupants pour leur assurer un confort optimal : famille, couple, personne handicapée, etc. Un logement neuf c'est l'opportunité de choisir ses aménagements tels qu'un garage, un grenier, des combles aménagés ou aménageables. Dès la remise des clés, l'acquéreur peut aménager et décorer la maison à son goût. Les travaux d'aménagement peuvent être prévus dans le prêt.

Possibilité d'avantages fiscaux en cas d'investissement locatif

Pour bien choisir son investissement locatif, il faut tenir compte des avantages fiscaux prévus par le législateur pour encourager ces opérations. Les dispositions qui régissent ces avantages sont les suivantes :
 
- la loi Duflot qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu atteignant 18 % du prix d'achat de l'appartement et ne dépassant pas 300000 € si le bailleur respecte les plafonds de loyer prévus, si le bien acheté se trouve dans une zone définie par les autorités et s'il respecte des critères de respect de l'environnement. La réduction d'impôt s'étale sur neuf ans.
 
- les statuts de loueur en meublé professionnel ou non professionnel qui permettent de déduire l'amortissement du bien acheté des loyers imposables.
 
- la loi Malraux qui offre une réduction d'impôt aux futurs bailleurs qui achètent des biens immobiliers situés dans des zones visés par les textes en vue de les restaurer.
 
- la loi Scellier-Bouvard qui donne droit à une réduction d'impôt sur le revenu étalée sur neuf ans et atteignant 11 % du montant de l'achat d'un bien situé dans une résidence étudiante, seniors ou de tourisme et ne coûtant pas plus de 300 000 €.
 
- la loi Girardin qui octroie une réduction d'impôt à ceux qui achètent des logements en vue de les faire réhabiliter (très incitatif dans les DOM TOM). La réduction d'impôt s'élève à 18 % du montant des travaux et elle s'étale sur cinq ans. Le montant des travaux donnant droit à réduction est toutefois limité à 2309 € hors-taxes par mètre carré de superficie habitable. Ce dispositif est encore utilisable seulement pour les permis de construire obtenus vant le 31 décembre 2012.

Construction: un suivi étape par étape

Après avoir décider d'acheter un logement neuf, il est possible par la suite de suivre régulièrement le chantier pour vérifier si les travaux sont effectués conformément aux directives. Lors de chaque visite, il est conseillé de se faire accompagner par son architecte qui s'assurera du respect des exigences techniques.
 
Le chantier doit être ouvert dès l'expiration du délai de deux mois pendant lequel le permis de construire peut être contesté. Le constructeur dépose alors une déclaration d'ouverture de chantier à la mairie et les travaux doivent commencer immédiatement, ce qui est vérifiable en faisant une première visite. 
 
Ensuite, il est possible de faire au moins une visite de chantier lors de chaque appel de fonds ainsi que les autres visites prévues par le contrat. Si le constructeur vous réclame 15 % du prix lorsque les murs du rez-de-chaussée sont achevés, une visite de contrôle peut s'effectuer. Il faudra faire de même lors de chaque appel de fonds suivant.
 
Lorsque le chantier est terminé, une dernière visites sera faite au cours de laquelle il est procédé à la réception des travaux.

Des recours juridiques en cas d'infractions

Symbole de lancement dans la vie, la construction d'un bien immbilier reste un engagement long mais exaltant. S'il n'est pas rare que certaines petites malfaçons subsistent après la fin des travaux - écart de fondations, étanchéité douteuse, réseau électrique mal pensé - il est aussi traditionnel que le constructeur s'en défende en minimisant les problèmes. Toutefois, la loi accorde sa protection au maître d'œuvre.
 
Par la signature obligatoire du Contrat de Construction de Maison Individuelle, le particulier s'assure des délais de livraison respectés et une garantie de rémédiations des vices apparents et des dommages. Tout retard dans la remise des clefs se voit par exemple sanctionné d'une pénalité d'un trois millième du prix global par jour de retard. De surcroît, tout chantage à la remise des clefs, comme cela se produit souvent en cas de litiges, est passible d'une amende supplémentaire.
 
La garantie des vices apparents contraint le constructeur à rétablir à ses frais une situation manifeste de propriété inhabitable sous huit jours après signature de l'arrêt des travaux. La garantie des dommages, quant à elle, recoupe la souscription obligatoire pour le constructeur à une police d'assurance qui pourra répondre en matière de responsabilité civile et une clause décennale liant le maître d'œuvre au constructeur. Cette dernière stipule que la solidité de la bâtisse doit être à l'épreuve dix ans à compter de la signature d'arrêt des travaux. Enfin, le particulier a la possibilité pendant un an de recourir à la garantie de parfait achèvement afin que le constructeur répare les équipements installés. Dans le cas d'une absence de réponse, le contractant est théoriquement en position de force pour entamer une procédure judiciaire.

Est-il possible de modifier le logement en cours de construction ? (disposition des pièces etc...)

Il est tout à fait possible de modifier un logement en cours de construction. Pour cela, il est nécessaire d'obtenir un permis de construire modificatif. Ce permis doit être demandé avant la remise de la déclaration d'achèvement des travaux. Les modifications autorisées par le permis de construire modificatif sont des modifications mineures concernant l'extérieur du bâtiment (changement de la façade), l'épaisseur ou la surface des planchers ou le changement de la disposition des pièces. Si les modifications à réaliser sont plus importantes, il est obligatoire de demander un nouveau permis de construire.
 
 
Pour demander un permis de construire modificatif, il vous faudra remplir un formulaire spécifique que vous remettrez accompagné de votre dossier à la mairie du lieu où se trouve votre terrain. 
 
Ensuite un délai de deux mois est nécessaire à l'instruction de votre demande. Si votre demande est acceptée, la mairie prendra un arrêté municipal et vous communiquera la décision. En cas de refus, vous disposez de deux mois à compter de la date de notification de refus pour demander à la mairie de revoir votre demande. Si cela échoue, vous pourrez saisir le tribunal administratif en envoyant une lettre recommandée dans un délais maximum de deux mois. Si vous n'obtenez pas de réponse de la part du service d'instruction de votre dossier à la fin du délais d'instruction, il est possible de demander à la mairie un certificat attestant que celle-ci ne s'oppose pas à à la modification de votre logement.

Certifications et labels des promoteurs

L'un des avantages d'un achat d'un bien immobilier neuf : les certifications et labels proposés par les promoteurs immobiliers. En effet, ceux-ci sont tenus de respecter les réglementations en vigueur concernant la qualité, le confort et la sécurité du logement. Non seulement les matériaux utilisés dans le neuf sont écologiquement intéressants mais ils permettent de réaliser d'importantes économies par rapport à l'ancien grâce aux diverses isolations thermiques (double-vitrage, isolation des murs, des plafonds, de la toiture, etc...) et phoniques. Ces derniers sont nombreux mais voici une liste des plus importants :
 
- LA CERTIFICATION QUALITÉ : elle garantit le bâti, l’isolation phonique, de même que la qualité des équipements sanitaires. Cette certification permet de prévoir le coût des charges de chauffage et d’eau chaude.
 
- LE LABEL VIVRELEC : il garantit le respect des normes C15-100 de l’installation électrique.
 
- LE LABEL BBC ( Bâtiment Basse Consommation) : il garantit un logement confortable, sécurisé et plus économique. Ce label impose une consommation moyenne des bâtiments.
 
- LA CERTIFICATION NF LOGEMENT : elle impose un processus de construction transparent quant aux prestataires et aux matériaux utilisés. 
 
D'autres certifications et labels existent en fonction des promoteurs.

Norme RT 2012

La norme RT 2012 (Réglementation Thermique) est une norme qui impose un certain nombre de règles à respecter lors de la construction d'un logement neuf afin de diminuer la consommation énergétique de celui-ci. L'ensemble de ces mesures permet de diviser par trois cette consommation énergétique.
 
La norme RT2012 est prise en compte lors d'un dépôt en mairie de permis de construire. Il faut une Attestation Thermique qui garantie le respect de cette norme pour les futurs travaux. La norme RT 2012 prend en compte plusieurs coefficients tels que:
 
 
- Le BBIO (Besoin bioclimatique conventionnel): ce sont les besoins énergétiques pour le fonctionnement du chauffage, de l'éclairage et de la climatisation. Pour obtenir un bon indice BBIO, il est nécessaire de prendre en compte l'orientation des ouvertures (portes, fenêtres...) pour obtenir un maximum de chaleur solaire en hiver tout en la limitant en été, de favoriser l'éclairage naturel et de limiter les pertes thermiques avec une bonne isolation de l'habitation.
 
- Le CEP (Coefficient de consommation conventionnelle d’Energie Primaire): c'est la consommation annuelle en énergie (pour le chauffage, l'eau chaude, la climatisation, etc) par mètre carré.
 
 
- Le TIC (Température Intérieure Conventionnelle): c'est la température maximum conseillée pour l'intérieur d'une habitation en période de forte chaleur.
 
 
L'ensemble de ces coefficients permet d'obtenir les points à ne pas négliger lors de la construction (ventilation, ouvertures, énergies renouvelables, protection solaire, etc).

Le label EcoQuartier

Promu à la fois par le Ministère de l'Ecologie, du Développement Durable et de l'Energie et le Ministère du Logement et de l'Egalité des Territoires, le label EcoQuartier a pour objectif de garantir la qualité d'un projet d'aménagement urbain selon 20 engagements qui garantissent entre autre que le projet s'inscrive dans un urbanisme durable et une dynamique de progrès. 
 
La démarche de labellisation de déroule en trois étapes distinctes : 
- Première étape : signature de la "Charte des Ecoquartiers" par la collectivité, qui signifie son engagement ainsi que celui de ses partenaires (promoteurs, etc...) dans la démarche.
 
- Deuxième étape : le projet d'aménagement est reconnu "Engagé dans la labellisation". Cela signifie que le projet est en cours de construction et qu'il a été expertisé par le Ministère du Logement et de l'Egalité des Territoires
 
- Troisième étape : le projet d'aménagement obtient le "Label national EcoQuartier". Le label est décerné une fois que le projet est livré. Il constitue une garantie de l'Etat de 20 engagements au total selon lesquels les résultats attendus sont à la hauteur des enjeux.
 
Le label EcoQuartier est la garantie pour les habitants de vivre dans un environnement respectant les principes du développement durable à savoir : 
- une gestion responsable des ressources,
- un dynamisme économique,
- une mixité sociale,
- une intégration aux processus de décisions concernant la vie du quartier,
- une intégration du quartier à son territoire.
 
Au 1er février 2014, 13 projets étaient labellisés EcoQuartiers et 32 projets étaient "Engagés dans la labellisation".