Dispositif LMNP

Dispositif de défiscalisation: LMNP

Vous souhaitez investir dans l'immobilier pour vous constituer un capital sur le long terme tout en réduisant vos impôts... mais vous souhaitez aussi louer à qui vous voulez et garder la possibilité de revendre quand vous voulez  ? Optez pour le statut LMNP (Loueurs Meublés Non Professionnels) : son gros avantage sur les autres dispositifs de défiscalisation, c'est sa souplesse !

La flexibilité est l’atout maître de ce dispositif : contrairement à ceux des lois Duflot, Scellier, ou plus récemment Pinel, le propriétaire n'est pas tenu de louer pendant un certain nombre d'années. Il peut même opter pour une location seulement saisonnière, sans aucunes autres obligations qui assortissent les différents dispositifs de défiscalisation : acheter uniquement dans certaines régions prédéfinies, louer à un prix plafonné, choisir ses locataires en fonction de leurs ressources (sans dépasser certains seuils)... Rien de tout ça, il garde la mainmise sur son bien et revend quand bon lui semble. Et si le  montant de l’investissement doit être supérieur à 100 000 euros, il n'est pas plafonné.

 

A quelles conditions ?

Il faudra commencer par meubler le logement que vous achetez : aux termes de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur, il doit être suffisamment équipé pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.: une table, des chaises, un lit ou un canapé-lit, des meubles de rangement, une salle de bains  et une cuisine équipées. Le cas échéant, votre locataire serait en droit de demander la révision du statut du logement que vous lui proposez. Impossible, donc, de « tricher » en sous-équipant son bien.
Par ailleurs, vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23000 euros HT et 50% de vos revenus pour pouvoir bénéficier du  statut de loueur non professionnel. Au-delà, vous passez sous le statut de loueur professionnel (LMP) et la fiscalité est très différente, vous devez forcément opter pour le régime réel.

Attention, la loi Alur votée en  2014, qui entre peu à peu en vigueur en fonction des décrets d'application, prévoit certaines mesures d'encadrement des loyers dans les très grandes villes, dont Paris. Elle oblige aussi à requalifier les meubles de location saisonnière en meublés touristiques dans les grandes agglomérations (plus de 200 000 habitants). La requalification n’est pas anodine d’un point de vue financier puisqu’elle peut coûter près de 2000 euros/m2 ! De nouveaux éléments à prendre en compte pour les propriétaires qui envisagent la location saisonnière dans une grande ville.

 

Quel avantage fiscal ?

Il s'agit surtout d'alléger l’imposition des revenus locatifs :  ceux-ci sont considérés comme des revenus non professionnels, devant à ce titre être déclarés en tant que « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (BIC). Le bailleur peut déduire l’ensemble des charges, dont certains travaux de rénovation, ainsi que les taxes et les taux d’intérêts de son prêt bancaire. Et le récent amendement Censi-Bouvard permet aux propriétaires d’un lot meublé au sein d’une résidence de services (EHPAD, résidences universitaires, résidences de tourismes) d’être exonérés de la TVA sur leur acquisition immobilière. Cumulés, ces différents crédits permettent d’obtenir des réductions globalement très avantageuses, pouvant aller de de 11% à 18% du montant total de l’impôt.

 

Quel rendement ?

Il peut atteindre 4% par an pour une location meublée à l’année. Un gain d’autant plus attractif que les locations meublées sont rarement vacantes, surtout si elles se trouvent à proximité des centres universitaires : les pertes financières sont rares. L’acheteur a même la possibilité de financer son prêt en s’appuyant sur les loyers perçus (ces derniers offrent une garantie supplémentaire à l’établissement bancaire). 

 

Les différents types de LMNP

LMNP neuf
En plus du dispositif fiscal avantageux concernant les revenus locatifs, vous récupérez la TVA sur votre invesissement, soit une réduction supplémentaire de 20%. 

LMNP ancien
S'il n'y a pas de travaux, ou s'il date de moins de quinze ans, le logement n'est pas éligible à la récupération de TVA. En contrepartie, vous choisissez d'acheter n'importe où, n'importe quel type de bien. 

LMNP ancien avec travaux, ou dans résidence avec services
Pour les biens de plus de quinze ans faisant l'objet d'une restauration, vous pouvez récupérer la TVA sur le montant des travaux.Et si le logement se trouve dans une résidence avec prestations de services, vous pouvez bénéficier jusqu'à fin 2016 du dispositif Censi-Bouvard, comme sur les biens neufs.

LMNP amortissement
Vous pouvez déduire votre amortissement de vos revenus immobiliers, sur une durée variable en fonction de la nature du bien et des éléments à amortir : vingt à cinquante ans pour l'immeuble, cinq à sept ans pour les meubles. La valeur du terrain ne peut pas être amortie.

 

Le régime fiscal

Le micro-BIC s'applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900€, et vous permet de profiter d'un abattement de 50 % (autrement dit, seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 % : au-delà, mieux vaut opter pour le régime réel (vous en avez la possibilité, même si vos recettes sont inférieures à 32 900€) afin de déduire de vos recettes la totalité des charges (travaux, taxes, intérêts d'emprunt, frais de syndic et de gestion...) ainsi que les amortissements.
A savoir, si vous achetez un logement meublé  dans une résidence avec services neuve, vous aurez à choisir entre le statut LMNP ou  l'avantage fiscal Censi-Bouvard, qui offre une réduction d'impôts égale à 11 % du prix du logement, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000€ (au-delà, c'est forcément la fiscalité LMNP qui s'applique).

 

Mettez tous les atouts de votre côté...

Pour vous épargner les diverses procédures administratives (contrat de location, notamment, qui est obligatoire même pour une location de courte durée) confiez la gestion de votre bien meublé à un professionnel. Un agent immobilier vous épargnera aussi le souci de chercher un locataire, et de le remplacer s'il donne son préavis : les périodes de creux, pendant lesquelles le bien n'est pas loué, représentent une perte sèche, à éviter !

Pour un investissement rentabilisé au maximum, préférez les studios, surtout dans les villes étudiantes : ils sont très recherchés et se louent plus facilement. Préférez aussi les quartiers bien desservis par les transports, à proximité de commerces... mais pas forcément les centre-villes, trop chers. Les baux meubles sont fréquemment renouvelés : investissez dans un mobilier de bonne qualité. Et ne négligez pas la caution solidaire, ou à défaut, l'assurance loyers impayés : elle vous épargnera des déconvenues. A savoir, la loi Alur a instauré un nouveau dispositif de garantie contre les loyers impayés, financé par Action Logement et destiné aux jeunes salariés ou précaires, dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond (garantie Visal).

Posté le 11/07/2016