Loi Duflot

Dispositif de défiscalisation: Loi Duflot

Le dispositif de défiscalisation appelé Loi Duflot remplace l'ancien dispositif Scellier mis en place par les gouvernements précédents. Il peut être mis en action lors de l'acquisition d'un bien immobilier neuf par un propriétaire qui peut ainsi bénéficier d'une belle réduction d'impôts.

Mais si le propriétaire d'un bien soumis à la Loi dite Duflot possède quelques droits intéressants en matière de fiscalité, il n'a pas moins quelques devoirs et contraintes vis-à-vis de son bien immobilier. Voici en quelques points l'essentiel du dispositif Duflot 2014 qui à bien des égards devrait permettre à pas mal d'investisseurs de bien s'en sortir financièrement.

Objectif et principaux principes

Le but principal de la loi dite Duflot est de développer la construction de nouveaux logements neufs sur l'ensemble du territoire national dans un contexte économique particulièrement morose et difficile pour le secteur de la construction. L'objectif clairement affiché à l'origine par le texte de loi proposé par le gouvernement et voté par le parlement était la création de 500 000 logements neufs par année dont 30% de logements sociaux. Déjà proposé en 2013 aux investisseurs, l'ensemble de l'arsenal Duflot a été reconduit pour une période de 3 ans au début 2014.

Pour être éligible au dispositif, un appartement ou une maison doit répondre à un certain nombre de critères liés à sa localisation géographique ainsi qu'à ses performances techniques notamment en termes d'efficacité énergétique.

Le dispositif prévoit plusieurs zones : les zones A, A bis, B1 et B2 regroupant un certain nombre de municipalités selon leur géographie et leur cotation sur le marché de l'immobilier. En contrepartie, le loyer au mètre carré à appliquer dans chacune des zones Duflot est plafonné.

Au niveau technique, pour être éligibles à la loi dite Duflot, les constructions neuves doivent impérativement respecter les normes et les standards de très basse consommation énergétique. De ce fait, l'arsenal juridique Duflot participe également à la politique écologique générale de préservation de l'environnement de la planète et de développement durable. Le développement de projets de construction Duflot améliore également la qualité de vie et l'environnement paysager des zones urbaines dans lesquelles ils sont construits en apportant un environnement vert et soigné aux endroits correspondants.

Tous les contribuables français faisant l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en futur état d'achèvement dans l'une des communes correspondant au zonage de la loi, et éligible selon les conditions de la loi entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2016 peuvent bénéficier du dispositif Duflot et donc d'une réduction fiscale.

Les avantages d'un dispositif séduisant

Avec la fiscalité particulièrement avantageuse de la loi Duflot, un nouveau propriétaire peut effectuer des économies importantes en terme de réduction de ses impôts sur le revenu.

Le dispositif prévoit en effet une réduction de la fiscalité s'élevant à 18% du coût du bien immobilier avec un plafonnement de 54 000 euros. Cette réduction d'impôt est étalée de façon linéaire et uniforme sur une période de 9 années, soit un montant maximum déductible de l'impôt sur le revenu de 6 000 euros par an pendant toute la durée de la période prévue par la loi. L'acquisition d'un bien immobilier parfaitement optimisée représente donc un investissement égal à 300 000 euros.

Un bien Duflot peut constituer un apport financier important et conséquent pour un couple plus ou moins jeune souhaitant investir dans une maison principale ou secondaire après la période des 9 années incompressible. En disposant ainsi d'un bien récent encore en bon état, notre couple pourra ensuite le mettre en vente en effectuant au passage une plus-value plus ou moins importante selon le type de bien et sa localisation.

L'investissement Duflot peut représenter également une rente financière non négligeable pour de futurs retraités souhaitant s'assurer des revenus une fois parvenus à la retraite.

Les obligations pour un propriétaire de la loi Duflot

La première des obligations du dispositif de loi est pour le propriétaire de louer sa nouvelle acquisition nue pendant une période minimum de 9 ans à un locataire souhaitant en faire sa résidence principale.

Le logement Duflot doit être impérativement construit dans les 30 mois suivant la date de déclaration d'ouverture du chantier ou de la date du permis de construire pour les constructions individuelles. Les loyers appliqués aux logements Duflot sont inférieurs à 20% au prix moyen du marché et ne peuvent être augmentés par le propriétaire. Le propriétaire doit trouver un locataire dans les 12 mois suivant l'achèvement de la construction.

Un investisseur Duflot ne peut effectuer plus de 2 opérations suivant le dispositif par année, une opération ayant par ailleurs un plafond d'investissement unitaire fixé à 300 000 Euros. Le prix au mètre carré d'une habitation Duflot est limité à 5 500 Euros et ce quelle que soit la localisation géographique du bien immobilier. Un plafond de ressources du locataire est appliqué selon la constitution de sa famille et de la zone du logement qui est réactualisé au 1er janvier de chaque année jusqu'en 2016.

Dans un bâtiment comprenant au moins 5 logements soumis au dispositif juridique de la loi, le texte prévoit un maximum de 80% logements susceptibles d'être acquis en bénéficiant de tous les avantages fiscaux prévus par la loi sous peine de sanctions financières appliquées aux sociétés immobilières contrevenantes.

Enfin, le dispositif fait partie de l'ensemble des niches fiscales pouvant être accordées à un contribuable qui est plafonné à 10 000 Euros par an. Les contribuables peuvent ainsi très bien cumuler les avantages fiscaux d'autres dispositifs de loi (Scellier, Outremer, Bouvard ou Malraux) mais dans une limite plafonnée à 10 000 Euros par an. Cependant, il n'existe pas de rétroactivité de ce plafond et les biens achetés avant 2013 n'entrent pas dans le calcul du plafond de la niche fiscale Duflot.

Les autres modes d'acquisition du logement Duflot

L'acquisition classique d'un logement Duflot n'est pas le seul et unique mode permettant à un contribuable de bénéficier de la fiscalité propre au dispositif. Ainsi, un logement peut être la propriété d'une société SCI (non SCPI-voir plus loin) non soumise à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas-là, le contribuable peut bénéficier de la réduction d'impôt prévue par le dispositif dans la limite bien sûr de ses droits sur le bien immobilier en question.

Lorsqu'un bien est acheté en indivision, chaque contribuable peut bénéficier de la fiscalité du dispositif Duflot dans la limite de sa quote-part dans le logement en question.

Enfin, la réduction d'impôt peut s'appliquer aussi dans le cas d'une société civile de placement immobilier (SCPI).

Stratégie d'une acquisition Duflot

Un logement Duflot peut être acquis par un contribuable par l'intermédiaire d'un prêt immobilier consenti par une banque ou un organisme financier de son choix. Dans ce cas, la déduction des intérêts d'emprunt des revenus fonciers s'applique en addition des autres réductions d'impôt dont celui du dispositif Duflot.

Il est donc particulièrement intéressant pour un investisseur dans la mesure bien entendu où il le peut et selon ses revenus d'acheter un bien immobilier Duflot par le biais d'un prêt immobilier d'un montant le plus élevé possible. Il pourra également bénéficier des rentrées de revenus de son futur locataire qui pourront compenser tout ou une partie des remboursements de l'achat du bien immobilier.

Posté le 11/07/2016