Loi Malraux

Dispositif de défiscalisation: Loi Malraux

Ce dispositif historique reste d'actualité : non seulement ses avantages sont toujours appréciables, mais il n'est plus besoin d'avoir un très gros patrimoine pour se lancer !

Instaurée en 1962 par  André Malraux, alors ministre chargé des Affaires Culturelles, elle vise, comme son "ancêtre", la loi des Monuments Historiques, à réhabiliter et préserver le patrimoine architectural français. Mais contrairement à la précédente, l'immeuble ne doit pas être forcément classé : c'est par contre le quartier qui doit l'être, par sa situation en "zone protégée".

 

Les clés du dispositif

Le processus est simple : vous investissez dans un bien à rénover, situé dans un quartier historique et protégé; vous y engagez d'importants travaux... et ils seront entièrement déductibles de vos impôts, à condition de louer pendant neuf ans...  au prix que vous voulez. En cas de revente, vous pourrez compter sur des plus-values de 15 à 20 %, en moyenne : les biens localisés dans des zones protégées en raison de leur intérêt architectural sont forcément... bien situés ! En centre-ville dans des quartiers historiques – donc, dans de beaux bâtiments - leur emplacement privilégié et la qualité (obligée) de leur rénovation séduisent des locataires aisés. Pendant longtemps, les programmes Malraux étaient réservés aux riches contribuables, mais le ticket d'entrée devient plus accessible, avec des deux pièces proposés  dès 150 000 euros, travaux  compris.

A noter : C'est un dispositif à long terme, qui va s'étaler sur dix à treize ans (travaux de restauration + location de 9 ans).

 

De nombreux avantages

- La déduction d'impôts (et non du revenu, comme précédemment) est de :
.  22% pour un bien situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
. 30% pour un bien situé dans un secteur sauvegardé

-  Pas de plafond de défiscalisation pour les nouveaux investisseurs en loi Malraux : seuls ceux qui ont obtenu leur permis de construire avant le 1er janvier 2013 restent soumis au précédent plafond, à savoir 18 000 € + 4% du revenu imposable.

- Pas de plafond de loyer non plus, ni de plafond de ressources pour les locataires, contrairement aux nombreuses lois de défiscalisation qui ont suivi (Scellier, Duflot, Pinel...) En résumé, vous louez à qui vous voulez (sauf vos parents ou enfants) au prix que vous voulez.

-  Les investissements consacrés aux travaux de restauration peuvent s'étaler sur une période de 1 à 3 ans à dater de l'obtention du permis de construire. Ce délai peut être prolongé d'un an si des fouilles archéologiques ont cours durant les travaux.

- Possibilité de cumuler avec d'autres dispositifs de défiscalisation (Duflot, Pinel...) ou avec la loi régissant la VIR (Vente d'Immeubles à Rénover)

- Possibilité d'investir via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dans un placement collectif, en déléguant la gestion et les travaux liés à l'immeuble à des professionnels. L'investisseur s'engage dans ce cas à ne pas céder ses parts pendant les 9 ans de location prévus par la loi.

A savoir : Plus la dépense de travaux est importante, moins vous payez d’impôts; l'achat du bien peut représenter seulement 20 à 30% du montant total de l'investissement, le reste étant constitué des travaux.

 

Et certaines contraintes

- S'engager à effectuer l'intégralité  de la restauration du bien concerné.

- S'engager à louer le bien non meublé en tant qu'habitation principale, dans les 12 mois suivant la fin des travaux, pour une période de 9 ans.

- Demander l'autorisation à la Préfecture pour effectuer les travaux, en plus du permis de construire.

- Engager des travaux de restauration (démolition, peinture, entretien et réparation, amélioration de l'habitat, murs extérieurs...) mais ne pas augmenter le volume habitable.

- Assurer le suivi des travaux par l'Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Attention : le plafond des frais liés aux travaux s'élève à 100 000 € par an, et l'excédent du montant déductible ne peut plus être reporté sur les années suivantes.

 

ET SI ON SIMULAIT ?

- Investissement du bien dans un secteur sauvegardé : 150 000 €

- Foncier : 50 000 €

- Montant des travaux engagés : 100 000 €

  • Option 1 : les travaux sont réalisés sur 1 an - Réduction : 30 000 €
  • Option 2 : les travaux sont réalisés sur 2 ans - Réduction : 15 000 € par an

 

 

 

Posté le 11/07/2016