Loi Monuments historiques

Loi de défiscalisation sur les monuments historiques

C'est une loi doublement historique : elle concerne les monuments du même nom, et elle a fêté son centenaire en 2013 ! Ce qui en fait la plus ancienne des lois de défiscalisation. Bien sûr, le dispositif a été plusieurs fois modifié, mais elle reste plus avantageuse que toutes ses jeunes rivales... à condition de respecter des contraintes bien spécifiques !

On peut la comparer à la fameuse Loi Malraux, puisqu'elle affiche le même objectif : protéger et sauvegarder le patrimoine architectural français, en favorisant les investisseurs disposés à s'engager dans des rénovations d'envergure. Mais la loi sur les Monuments Historiques a ceci de spécial qu'il faut investir dans un immeuble considéré comme indispensable au patrimoine national. Qu'il soit inscrit, classé ou labellisé, interdiction de le démolir ou d'y pratiquer des rénovations fantaisistes ! Il faut suivre un cahier des charges bien précis et s'engager à garder le bien pendant quinze ans – ceci pour éviter des opérations de pure spéculation, avec revente aussitôt après. Interdit également de le diviser après  travaux, sauf si l’État - c’est-à-dire les Ministères du Budget et de la Culture - l’autorise.

 

Beaucoup d’avantages

- Les travaux de restauration sont déductibles à 100%  sans aucun plafonnement.

- Les intérêts d’emprunts et les charges sont également déductibles du revenu global, et pas seulement des revenus fonciers, contrairement aux autres régimes de défiscalisation.

-  Le paiement des travaux est échelonné.

- C'est la seule loi de défiscalisation qui n'oblige pas l'investisseur à mettre son bien en location : la seule obligation est de le conserver quinze ans, mais on peut y vivre soi-même.

- Cette défiscalisation peut se cumuler avec celle des dispositifs Malraux, Bouvard, Duflot, Outremer ou Zone de Revitalisation Rurale, sous certaines conditions.

- C'est enfin  la seule niche d’exonération totale des droits de succession : le bien peut être transmis sans aucun droit de succession, et cela est également applicable aux parts de SCI, sous condition que les héritiers  s'engagent à respecter les conditions d'entretien du bâtiment, celles d'accès au public, et qu'ils conservent leurs parts ou le bien pendant 15 ans.

Bon à savoir : les meubles présents dans le bâtiment peuvent également être transmis et exonérés de droits de succession, à condition de rester dans l’édifice.

 

A quelles conditions ?

- Il faut acquérir un bien dans un immeuble agréé, classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques  puis le restaurer intégralement. Le projet doit faire l’objet d’un agrément par le ministre du budget ou recevoir le label de la fondation du patrimoine.

- Si l'immeuble est inscrit à I‘Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)  le choix du maitre d’œuvre est libre, les travaux doivent seulement être contrôlés par le service des monuments historiques.

 - Si l'immeuble est classé monument historique, les travaux doivent alors être placés sous l'égide d'un  architecte des bâtiments de France. Le bien est sous haute surveillance du  Ministère de la Culture : il ne peut être démoli, déplacé ou transformé sans  son accord, ni mis en copropriété.

- Le bâtiment peut aussi avoir simplement obtenu le label de la "Fondation du patrimoine", accordé sur l’avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine, ou être agréé par le Ministère de l'Economie et des Finances en tant que bâtiment ouvert au public et faisant partie du patrimoine national pour son attrait historique ou artistique.

 

- Les travaux doivent être  déclarés comme “d’utilité publique”. Ils peut s'agir de démolitions, rénovations de toitures, des murs extérieurs , transformation entière ou en partie, rénovation des greniers, combles ou parties communes pour les rendre habitales, réparation, restauration et entretien du logement à long terme.

Bon à savoir : si certaines parties de l’édifice ne sont pas classées - une salle par exemple - les avantages de la loi vont s’appliquer seulement pour celles qui sont inscrites.

 

Un exemple chiffré

Pour  un investissement de 160 000 euros, un foncier de 60 000 euros et des travaux de 100 000 euros sur un an,  la réduction sera de 41 000 euros sur une année avec un taux d'imposition à 41%, de 30 000 euros aAvec un taux d’imposition à 30% et d'environ 37 000 euros pour ’un taux d’imposition entre 30 et 45%.

 

Attention aux pièges

Prenez l'avis d'un professionnel avant de vous lancer ! Car votre projet peut se heurter à différents écueils : emplacement de peu d'intérêt, quote-part de travaux trop faible, délais et prix mal estimés... Attention, l'avantage fiscal peut être remis en cause en cas de projet mal monté.

Posté le 11/07/2016