Loi Pinel

Dispositif de défiscalisation: Loi Pinel

Elle vient d'être reconduite jusqu'au 31 décembre 2017 : la loi Pinel, mise en place en 2014 pour remplacer la loi Duflot, rencontre un franc succès, contrairement à la précédente. Rappel de ses principales dispositions.

Ce dispositif de défiscalisation reprend les éléments de base du dispositif précédent, mis en place par Cécile Duflot... mais les assouplit considérablement. Objectif affiché: une relance rapide du marché avec l'apparition de nouveaux biens disponibles en location. Il a été rapidement atteint, avec une augmentation des ventes de 45% sur la seule année 2015. Il joue donc les prolongations...

Qui concerne-t-elle ?

Contrairement à la loi Duflot, qui ne concernait que le neuf, la loi Pinel permet d'investir – aussi - dans l'ancien pour le réhabiliter : s'il est neuf, le bien immobilier est tenu de se conformer aux performances énergétiques et  normes thermiques les plus récentes. S'il est ancien, il doit faire  l'objet d'importants travaux (réhabilitation lourde) et devra également, une fois le chantier terminé, pouvoir bénéficier des labels Haute Performance énergétique. Les travaux sont vérifiés par un contrôleur technique et l'investisseur doit pouvoir présenter les factures en cas de contrôle fiscal.

 

Où s'applique-t-elle ?

Un système de zonage permet de plafonner les prix des loyers à la réalité économique des potentiels locataires. Ils sont inférieurs de 10 à 15 % aux loyers de marché, mais revalorisés grâce à un coefficient de pondération qui vient augmenter la rentabilité des logements des plus petites surfaces. Le dispositif a été assoupli depuis sa naissance, avec de nouvelles grandes villes entrant dans le zonage. Actuellement, on compte donc cinq zones :

- Zone A : villes de  plus de 250 000 habitants
- Zone A Bis : Paris et 1ère couronne
- Zone B1 : villes entre 150 000 et 250 000 habitants
- Zone B2 : villes entre  50 000 et 150 000 habitants
- Zone C : toutes les autres, non éligibles au dispositif.

 

Quelles contraintes ?

L'acheteur doit investir dans un ou deux logements, pas davantage, pour un budget maximum de 300 000 euros par an et par foyer fiscal. Il ne peut permettre  de déduire plus de 10 000 euros par an, dans le cadre du plafonnement des niches fiscales. Le logement doit obligatoirement être mis en location, pour une durée au choix de 6, 9 ou 12 ans. Il ne faut pas dépasser certains plafonds de loyers, déterminés par la surface du logement et sa localisation : par exemple, pour un logement acquis neuf de 50 m² de surface utile situé en zone A, le plafond au m² est de  13,50 €. Contrairement à la loi Duflot, on peut louer à ses enfants ou à ses parents avec la loi Pinel.

 

Quelles réductions d'impôt ?

Si le bien est loué pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôts va être de 12%. Sur 9 ans, la remise fiscale sera de 18% et enfin pour une location d'une durée de 12 ans, vous pouvez bénéficiez d’une réduction maximale de 21%. Dans le détail : les 9 premières années, la remise fiscale sera de 2% puis entre 9 & 12 ans elle sera de 1%.

 

Quels avantages sur les précédentes ?

Rappelons que la loi Duflot aussi appelée loi ALUR, a constitué le principal dispositif d'appui fiscal à l’investissement locatif du gouvernement de Jean Marc Ayrault... Mais a eu très mauvaise presse. Elle a disparu en même temps que le Premier Ministre et sa Ministre du Logement, Cécile Duflot. Le 29 Août 2014 le nouveau locataire de Matignon, Manuel Valls, a annoncé la loi Pinel en remplacement de la Duflot, à qui la très grande majorité des professionnels du secteur immobilier reprochaient des dispositions trop restrictives et décourageantes pour les investisseurs, comme l’encadrement systématique des loyers à échelle générale ou la garantie universelle locative. Elle n'avait d'ailleurs pas atteint ses objectifs, au contraire : les statistiques de la construction neuve ont baissé dès 2012, pour descendre à moins de 300 000 logements annuels en 2014.
Si  la loi Pinel est la descendance directe de la loi Duflot, reprenant ses caractéristiques initiales, elle l'assouplit considérablement, pour la rendre plus populaire chez les investisseurs : la possibilité de mettre en location le logement ayant bénéficié de la défiscalisation aux ascendants et descendants est particulièrement appréciée.
La durée d’engagement de location est aussi plus courte : six ans minimum, seulement. Certes, le taux de défiscalisation s'en trouve affaibli à hauteur de 12 %.; mais un engagement plus long est d'autant mieux récompensé, avec une tranche du taux de réduction fiscal à 21 % si on loue pendant douze ans, qui  n'existait pas dans la loi Duflot. Celle-ci n'offrait qu'une durée unique de 9 ans pour une baisse de 18 % d’impôt sur le prix de revient de son bien immobilier.
La  loi Pinel offre donc plus de liberté et de flexibilité... contentant ainsi un panel beaucoup plus large d'investisseurs.

Posté le 11/07/2016