Loi Scellier

Dispositif de défiscalisation: Loi Scellier

La loi Scellier : peut-être vous concerne-t-elle encore ?

 

Début 2013,  le dispositif Scellier a pris fin : il a d'abord été  remplacé par la loi Duflot, puis en 2014 par la loi Pinel, toujours en vigueur actuellement. Cependant, si vous avez acheté avant le 31 décembre 2012 sous le régime Scellier, vous continuez à bénéficier de ce dernier.

 

Comme celles qui l'ont remplacée, la loi Scellier a un but clairement affiché : répondre à la crise immobilière qui frappe la France depuis plusieurs années, en particulier dans les grandes villes, en relançant les constructions, en soutenant les investisseurs et en facilitant l'accès au logement. Pour cela, elle met en place un dispositif de défiscalisation, dont les modalités ont ensuite été revues par ses suivantes, la Duflot et la Pinel, tout en restant sur les mêmes grandes lignes.

 

Les grandes lignes du dispositif

Le député François Scellier, qui a donné son nom à cette loi de défiscalisation, a imaginé un système de réductions fiscales consentis aux investisseurs qui achètent un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement) pour le louer pendant une durée minimale fixée à neuf ans. Par ailleurs, cette loi devait également favoriser la construction écologique en donnant encore plus d'avantages fiscaux aux investisseurs qui achetaient dans des bâtiments BBC (basse consommation) : les lois suivantes, Duflot et Pinel, ont poursuivi et renforcé cet engagement environnemental.

 

Un bilan contrasté

Grâce aux avantages fiscaux consentis (jusqu'à 21% du prix d'achat déductibles en métropole, en achetant dans un bâtiment basse consommation BBC; et jusqu'à 32% en Outremer), le régime Scellier a permis à de nombreux contribuables d'accéder à la propriété... et à autant de locataires d'obtenir un logement en dépit de ressources financières limitées. En effet, le dispositif prévoyait également des plafonds de loyers fixés par décret, en fonction de zones : le propriétaire ne pouvait louer au-delà de ces plafonds. Ce qui explique que la loi Scellier n'ait pas totalement convaincu les investisseurs, contraints de louer très en deçà du prix du marché : les plafonds allaient de 7,6 €/m2 en zone A jusqu'à 22,08€/m2 en zone A bis... Les lois suivantes ont modifié les zones et les plafonds, la loi Pinel actuellement en vigueur présente plus de souplesse et des plafonds plus élevés. Elle permet aussi d'investir dans deux logements par an, contre un seul en Scellier – mais toujours à condition de ne pas dépasser le plafond d’investissement annuel, fixé à 300 000 euros. La loi Scellier présentait une autre contrainte aujourd'hui disparue : l'investisseur ne pouvait louer ce bien à ses enfants s'ils faisaient partie du même foyer fiscal que lui. Enfin, elle ne pouvait être cumulée avec les dispositifs de défiscalisation précédents : lois Robien, ZEE, Girardin, Malraux, Borloo...

 

Une prime à l'écologie

Alors que les lois suivantes, Duflot et Pinel, ont fait du critère écologique une obligation, la loi Scellier se contentait d'accorder davantage de réductions fiscales à ceux qui investissaient dans un logement énergétiquement performant. Les taux de réduction d'impôt dépendaient non seulement de la durée de location du logement, comme aujourd'hui, mais aussi de sa  consommation énergétique : 13% pour la location d'un logement BBC pendant neuf ans, contre 6 % pour un bien non BBC ; 17 % contre 10% pour une durée de 12 ans, et 21% contre 14% pour une durée de 15 ans. Dans tous les cas, cette réduction d'impôt s'appliquait sur 9 ans au minimum, de façon linéaire, avec un report possible si elle s'avérait plus importante que le montant de l'impôt dû par l'investisseur : le solde  pouvait alors être imputé sur l'impôt de l'année suivante, et cela jusqu'à la sixième année incluse. Aujourd'hui, la réduction d'impôt consentie s'applique de façon progressive pendant toute la durée de location.

 

Un volet social

Encore plus avantageux, le régime Scellier Social permettait une réduction d'impôts de 21 %, contre 13 % pour le dispositif classique, soit 8 % en plus. Il offrait également de nouveaux avantages fiscaux après la période de location minimale de 9 ans, qu'il était possible de prolonger deux fois pour une durée de trois ans, avec un taux de déduction augmenté d'environ 1,33 %, à condition de proposer un abattement sur les loyers. Cependant, les revenus engendrés par le régime Social étaient inférieurs à ceux possibles avec le régime Scellier classique, et deux conditions supplémentaires devaient être remplies par l'investisseur : ne pas louer à ses ascendants ni à ses descendants (même si ceux-ci ne faisaient pas partie du même foyer fiscal) et ne pas accepter de locataires dépassant certains plafonds de ressources. Aujourd'hui, ces conditions s'appliquent d'office dans le dispositif général de la loi Pinel, mais les plafonds ont été revus à la hausse.

Posté le 11/07/2016