Ancien ou neuf : le match

Certes, le prix de l'immobilier neuf est supérieur à celui de l'ancien... mais certains  avantages peuvent compenser cette différence originelle. Comparatif pour un match serré...

 

En faveur de l'ancien...

- Le prix moins élevé : comptez de 15 à 20% de moins.

- Le cachet historique et le charme de certains bâtiments, dans les centre-villes comme dans les campagnes.

- La possibilité de personnaliser son logement par des travaux qui le rendront 'unique": on peut se montrer particulièrement original (reconversion de lieux, hangars, granges, bâtisses industrielles, anciens commerces, etc.) Et faire de grosses plus-values en cas de revente de ces biens "atypiques", rénovés sur mesure... parfois achetés pour une bouchée de pain, ils peuvent prendre beaucoup de valeur.

- Des aides à la rénovation, notamment en ce qui concerne les performances énergétiques, avec des dispositions fiscales incitatives (crédits d'impôts et TVA réduite à 5,5% sur tous les travaux d'isolation, par exemple.)

En faveur du neuf...

- Un logement construit pour vous, selon vos plans, à votre goût et en fonction de vos besoins.

- Des charges de copropriété souvent moins élevées et un coût d'entretien réduit : tout est neuf, donc en principe... beaucoup moins de réparations à prévoir !

- Des dépenses énergétiques inférieures, grâce aux nouvelles normes environnementales qui régissent la construction des bâtiments neufs et qui sont certifiées par différents labels (certification H&E, THPE, BBC, Bbios..). Si vous hésitez entre deux biens, un dans l'ancien, un dans le neuf, lisez attentivement le diagnostic de performance énergétique concernant le plus vieux des deux... il est rarement en sa faveur ! Et prenez en compte le montant des travaux qui seront nécessaires pour arriver à égalité de performance énergétique entre les deux !

- Des dispositifs bancaires facilitant l'achat, tels que le différé d'amortissement, qui permet de reporter le début de remboursement de son crédit à la fin des travaux.  La franchise totale permet de différer la totalité (capital et intérêts), la franchise par tranche permet de débloquer une partie des fonds (vous payez uniquement les intérêts sur ceux-ci) et la franchise partielle de différer le remboursement du capital. Le coût de ces franchises est variable selon les banques, dépendant du taux de crédit, mais aussi de la durée du différé. Si le projet de construction est très long, cela peut s'avérer coûteux.

- Des normes strictes, qui vous garantissent la qualité de la construction et certaines de ses caractéristiques : normes concernant les matériaux, normes et labels de qualité, normes environnementales, normes d'accessibilité, qui sont obligatoires pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs neufs depuis 2007, pour favoriser l’autonomie et le déplacement des personnes à mobilité réduite à l’intérieur comme à l’extérieur d’une habitation.

- Des garanties : L'assurance dommage-ouvrage permet de se prémunir contre le risque de malfaçons, ainsi que la garantie de conformité aux caractéristiques indiquées dans le contrat de réservation si vous achetez en VEFA. Certes, les garanties légales qui régissent les chantiers de constructions neuves, et qui vous assurent de la bonne exécution des travaux (garantie de parfait achèvement, biennale, décennale...) sont les mêmes qui vous couvrent en cas de travaux de rénovation dans l'ancien. Par contre, si vous achetez dans l'ancien sans y effectuer de travaux, vous n'aurez plus forcément, selon l'âge du bâtiment, de garanties contre les vices cachés; encore moins contre les vices apparents.

- Le financement : désormais, la possibilité d'obtenir le PTZ+ est étendue aux logements anciens; mais il reste  plus facile de l'obtenir dans le neuf. Dans l'ancien, il faut entreprendre de lourds travaux de rénovation pour coller aux  critères de performance énergétique qui vont de pair avec l'obtention de ce prêt.

- La fiscalité : Des frais de notaire moins élevés (2 à 3 % du prix d'achat, contre 7 % dans l'ancien), l'exonération de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l'achat, et certains  dispositifs de défiscalisation  si vous achetez pour louer : dernière en date,  la loi Pinel, mise en place en 2014 pour remplacer la loi Duflot, vient d'être reconduite jusqu'au 31 décembre 2017. La remise fiscale peut aller jusqu'à 18%.

Balle de match ?

Il s'agit surtout d'un choix de vie, en fonction de vos goûts et de vos besoins; de votre patience aussi, car acheter dans le neuf suppose souvent d'attendre la fin d'un programme de construction !
Mais si vous rêvez d'évasion loin des grandes agglomérations, d'air pur et d'environnement naturel, de verdure et de tranquillité, le neuf a davantage de chances de vous attirer, puisque les nouveaux programmes se construisent plus fréquemment hors des centres villes déjà surpeuplés !
Si par contre vous préférez le charme de l'ancien, vérifiez bien le dossier de diagnostic technique (DDT) qui vous sera remis, avec différents diagnostics (état des installations de gaz naturel, d'électricité et d'assainissement, risque d'exposition au plomb, présence ou non de matériaux contenant de l'amiante, de termites, état des risques naturels comme séismes, inondations...). Ce dossier est obligatoire et vous apportera des  informations précises sur l'état du logement.

 

Posté le 11/07/2016