Investissement locatif : tout ce qu'il faut savoir...

Investissement locatif

Acheter un appartement pour le louer : cela peut être une bonne opération, et permettre d'épargner tout en défiscalisant... A condition de bien la préparer !

 

Définissez vos objectifs
Achetez-vous un appartement ou une maison pour préparer votre retraite ? Comptez-vous le louer quelques années avant de vous y installer ? Ou bien le destinez-vous à vos enfants, une fois que l'achat aura été rentabilisé et le crédit payé, en partie par la location ? Peut-être pensez-vous plutôt à un appartement à la montagne, dans une résidence avec services, que vous louerez la majeure partie du temps, mais dont vous profiterez une semaine ou deux par an ? Ou encore à un studio uniquement destiné à défiscaliser, sans intention de l'habiter ? Selon vos objectifs, vous choisirez un type de bien différent – maison ou appartement dans une ville, un quartier,  où vous rêvez de vous installer à la retraite, studio dans un quartier du centre-ville bien desservi et proche des universités, pour pouvoir le louer à un étudiant, appartement dans une résidence de services, pour vous assurer une défiscalisation maximale...

Définissez le lieu
Il dépend de vos objectifs de vie, comme de vos objectifs de rentabilité ! S'il s'agit uniquement de défiscaliser et vous assurer d'un loyer le plus rentable possible, mieux vaut évidemment viser  les grandes métropoles et les villes proches de Paris, plutôt qu'une petite ville rurale !  Quelque soit la ville, le quartier doit être attractif et la demande locative forte, si vous voulez que votre investissement soit rentable : vérifiez la présence de  commerces, transports en communs, gare à proximité, installations de sécurité...

 

Définissez le type de logement : neuf ou ancien ?

Le dispositif de défiscalisation Pinel, reconduit en 2016, permet désormais d'investir dans l'ancien avec travaux, aussi bien que dans le neuf, pour bénéficier  d’avantages fiscaux particulièrement intéressants. Le neuf a quelques atouts supplémentaires, dont  des frais de mutation de 2 à 3 % (contre 8 % dans l’ancien). Mais l'ancien a l'avantage d'un prix moins élevé, qui permet d'envisager des plus-values plus importantes et rapides, surtout en cas de rénovation; et l'offre est aussi plus ample et plus variée, notamment dans les centre-villes.

 

Ou en résidence service ?

Ce type de résidence comporte un ou plusieurs immeubles, avec des appartements (généralement entre une et quatre pièces) destinés à des populations précises (seniors, étudiants, touristes). Son plus ? Elle propose des services, correspondant aux besoins de ces résidents, tout en  gérée comme un immeuble en copropriété traditionnelle. Pour les investisseurs, c'est un achat qui a l'avantage d'assurer des revenus réguliers, avec une défiscalisation intéressante (la loi Pinel s'applique aux résidences de services).

 

Renseignez-vous sur les dispositifs fiscaux

La loi Pinel n'est pas la seule à permette une défiscalisation : selon les quartiers et le type d'investissement (bâtiment appartenant au patrimoine historique, résidence de services, résidence de tourisme, à la montagne, dans les DOM-TOM...) vous pouvez bénéficier d'autres dispositifs intéressants  (loi Duflot, Censi Bouvard, Malraux, Monuments historiques etc.)

 

Réfléchissez à la création d'une  SCI

Cette  forme juridique de société permet de bénéficier d'une déduction fiscale de l'amortissement des biens achetés, tout en facilitant la transmission de votre patrimoine à vos enfants. En effet, les parents peuvent donner tous les 15 ans la nue-propriété de la totalité ou d'une partie de leurs parts de capital à leurs enfants. Aucun droit ne devra être payé au fisc si la valeur des biens transmis ne dépasse pas 100 000 €.Attention, cependant, cela exige de tenir une comptabilité stricte et avoir une grande rigueur dans la gestion, car chaque associé est tenu du passif de la SCI sur ses biens propres.

 

Optez pour un statut

Si vous n'avez pas opté pour la SCI, vous pouvez choisir  le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an.  Dans ce cas, vous serez assujetti au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux. Vous bénéficiez de la déduction fiscale de l'amortissement des biens meubles et immeubles, mais vous devez payer des charges sociales sur vos loyers. Si vous gardez le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pourrez choisir entre le régime fiscal des micro-entreprises ou le régime réel, ce dernier étant souvent préférable.

 

Définissez le financement

Prenez rendez-vous avec votre banque pour faire une estimation du montant à investir et des modalités de prêt si besoin. A savoir, vous ne pouvez pas louer si votre bien est en nue-propriété. Par contre, vous pouvez peut-être bénéficier du prêt locatif intermédiaire (destiné à financer des investissements locatifs, à condition que les locataires aient des revenus qui dépassent de peu les plafonds d'octroi d'un logement en HLM, sans pouvoir payer le loyer au prix du marché.)  Vous pouvez également demander un prêt capé (variante du prêt à taux révisable, dont il constitue une limite et une sécurité pour l’emprunteur, grâce à un taux plafond)... mais celui-ci a beaucoup moins d'intérêt à l'heure actuelle, les taux du marché étant déjà au plus bas !

 

Mettez en place la gestion locative

S'il ne s'agit pas d'une résidence avec services, vous êtes libre de chercher et choisir vous-même votre locataire, lui faire signer un contrat de bail et assurer la gestion locative (encaissement des loyers et des charges, paiement des dépenses liées aux obligations du bailleur, surveillance d'entretien...) Attention, veillez à ce que votre locataire souscrive une assurance multirisque, couvrant sa responsabilité ! Vous pouvez aussi opter pour l'option tranquillité en faisant appel à une agence : elle se chargera de tout,  moyennant un coût annuel compris entre 1 et 5 % du montant du loyer.

 

Prenez des garanties
Si le loyer de votre locataire n'excède pas 1300 euros (1500 à Paris) vous pouvez souscrire gratuitement le Visa pour le logement et l'emploi (VISALE), un dispositif de garantie contre les loyers impayés proposé par Action Logement. Il remplace la Garantie des Risques Locatifs (GRL) et la Garantie Universelle des Loyers (GUL), qui avait été votée avec la loi Alur, mais n'a jamais été mise en place. Si le loyer dépasse ce montant, vous pouvez souscrire à une garantie des loyers payante, auprès d'un assureur privé (vous pouvez inclure ce coût dans le prix du loyer) :  c'est plus sûr que la classique caution parentale !

 

Posté le 01/08/2016