L'achat sur plan d'un bien immobilier

L'achat sur plan d'un bien immobilier

Investir dans un logement qui n'existe pas encore ? Oui, c'est possible sans risques, grâce au contrat de VEFA, très encadré par la loi... et cela comporte beaucoup d'avantages. Ce qu'il faut savoir avant de se lancer.

L'imagination n'est même plus requise pour acheter sur plan : grâce aux visites virtuelles en 3D, de plus en plus répandues, les promoteurs peuvent vous faire visiter, comme si vous y étiez,, votre futur logement... Intérieur, extérieur, environnement... et même aménagements personnalisés : la visite virtuelle surclasse l'appartement témoin et rassure le futur acheteur, qui s'y voit déjà. Une seule condition reste donc indispensable : la patience !
Votre home sweet home va se construire sous vos yeux, et vous en deviendrez propriétaire au fur et à mesure...en contrepartie, vous en paierez également le prix au fur et à mesure ! Cette achat sur plan, ou vente en état futur d'achèvement (VEFA), se conclut par un contrat qui lie l'acquéreur d'un logement neuf à un promoteur immobilier.  Trois grandes étapes sont incontournables.

 

Le contrat de réservation

Pas besoin de notaire : ce contrat doit comporter une description détaillée du futur bien et des conditions d'acquisition (description précise, nombre de pièces, surface, nature des matériaux utilisés, équipements du logement et des parties communes, prix et conditions de vente, délai pour la signature de l'acte de vente définitif et conditions légales de résiliation)
Vous devrez verser un dépôt de garantie dont le montant (généralement de 2% à 5% du montant total de la transaction) dépend du délai entre le contrat de réservation et le contrat définitif de vente. Demandez à faire également mentionner la date de livraison prévue.
Ce contrat vous engage à acheter le bien. De son côté, le promoteur s'engage à l'achever dans les délais voulus : la garantie d'achèvement est mentionnée dans le contrat de VEFA.
Si malgré tout le promoteur ne menait pas l'opération à son terme, la garantie de remboursement des fonds vous assure de récupérer les sommes déjà versées.
Enfin, la garantie dommages-ouvrage également portée au contrat vous assure de la réparation des éventuels vices de construction, déjà couverts par la garantie décennal (voir au paragraphe livraison)
Le contrat précise par ailleurs l'échéancier des appels de fonds correspondant à l'achèvement des travaux : le paiement d'un achat sur plan est toujours échelonné dans le temps. Les versements correspondent aux travaux déjà réalisés, selon un échéancier très strict  (permis de construire déposés après le 1er avril 2011) :

  • 35 % à l'achèvement des fondations,
  • 50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée,
  • 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut,
  • 70 % à la mise hors d'eau,
  • 80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
  • 90 % à l'achèvement de tous les travaux d'équipement, plomberie, chauffage,
  • 95 % à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde est versé à la livraison.

Bon à savoir - Vous pouvez encore changer d'avis à ce stade : un délai de rétractation de 10 jours court à compter du lendemain de la présentation de la lettre notifiant le contrat de réservation aux réservataires (L271-1 du code de la construction et de l’habitation).

 

La signature de l'acte définitif de vente

Elle se fait cette fois en présence d'un notaire, lorsque le constructeur a obtenu le permis de construire et que les fondations de l'immeuble sont achevées : généralement quatre à huit mois après le contrat de réservation.  Cet acte authentique confirme les engagements pris lors de la signature du contrat de réservation et finalise la vente en VEFA, sous réserve du paiement des échéances. Il doit inclure des informations précises et contractuelles sur le futur logement, indiquer une date de livraison et les modalités précises sur le prix, ainsi que ses modalités de révision. Si le délai de livraison  n'est pas respecté, des pénalités de retard vous sont dues, à condition bien sûr qu'elles aient été notifiées dans l'acte.

Bon à savoir - Vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux et financiers lorsque vous achetez en VEFA. D'abord les frais de notaire sont réduits comme pour tout achat dans le neuf : 3 à 4% du prix de vente, contre 8% environ pour un achat dans l'ancien. Ensuite, si vous êtes primo-accédant, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro, dont les avantages viennent d'être revus à la hausse (PTZ+). Vous pouvez également être exonéré de la taxe foncière pendant les deux ans suivant l’année de l’achèvement du logement (sauf délibération contraire prise par la commune, dans les conditions prévues à l’article 1639-A du Code Général des Impôts.) Enfin, si votre achat se fait dans le cadre d'un investissement locatif, vous pouvez bénéficier sur de nombreux programmes du dispositif Pinel.

 

La livraison du logement

Vous voilà propriétaires d'un logement tout neuf, dans une construction moderne qui répond aux normes les plus récentes en matière de performance énergétique et de sécurité.. Mais avant de pouvoir  pendre la crémaillère, il faudra prendre le temps d'inspecter très attentivement le logement livré. La date de remise des clés correspond à celle du départ des garanties propres à un achat en VEFA : vérifiez et faites constater toutes les non-conformités ou vices de construction : le constructeur sera obligé d'y remédier. Vous bénéficiez pendant douze mois de la garantie de parfait achèvement. La garantie biennale de bon fonctionnement concerne quant à elle les équipements dissociables du gros œuvre : robinetterie, installations de chauffage... Et pendant dix ans, comme pour tout achat dans le neuf, vous êtes couverts contre les vices ou dommages de construction, qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables, ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (par exemple, à défaut d’étanchéité, fissures importantes).

Bon à savoir - Avant d'acheter sur plan, suivez les bons conseils des pros de l'immobilier : assurez-vous toujours de la qualité de l'environnement, renseignez-vous sur le promoteur, négociez un prix définitif et vérifiez les côtes et surfaces.

 

Posté le 27/06/2016