Tous les avantages du neuf

Acheter un logement neuf, ou en cours de construction, c'est d'abord l'assurance de s'y sentir bien : vous achetez le bien qui vous convient le mieux, sans nécessité de faire des travaux pour qu'il colle à vos besoins et à votre façon de vivre. Mais ce n'est pas le seul argument en faveur du neuf ! Découvrez le panorama de ses avantages pratiques, financiers et fiscaux...

 

Un immeuble ou une maison qui vient de surgir de terre, parfois acheté sur plan, vous permet d'abord de personnaliser vos choix : cloisons, orientations, type de revêtements, communications entre les pièces... votre logement sera à votre image, à votre goût, avec une surface habitable optimisée. De la cave au grenier, en passant par le garage, vous pourrez tout définir précisément, de la disposition des pièces à celles des placards; et vous pourrez tout adapter à la taille, aux besoins et à la composition de votre famille – accessibilité, présence de jeunes enfants, de seniors ou de personnes handicapées... Quand on vous remet les clés, il ne vous reste plus qu'à décorer à votre goût ! Mais le neuf a aussi de nombreux atouts en matière de sécurité, de qualité de vie... et d'économies !

Un logement normé

Des normes environnementales et techniques rigoureuses encadrent la construction des logements neufs : c'est pour vous un gage de qualité du bâti, donc de tranquillité pour les années à venir... bien sûr, ce n'est pas une garantie absolue, néanmoins, plus votre futur logement est certifié et labellisé, moins vous devriez avoir de risques d'éventuelles malfaçons ! Certes, tous les labels ne se valent pas : il en existe une multitude, et s'y retrouver n'est pas chose aisée pour le néophyte.

En fait, il faut bien distinguer certifications et labels : les premières sont régies par le code de la consommation et attribuées par un organisme certificateur officiel, tel que Qualitel, le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment), Afnor Certification et Cequami. Elles assurent le respect de normes strictement définies et peuvent être attribuées au logement, mais aussi aux promoteurs-constructeurs et aux matériaux. C'est même une obligation pour la plupart des matériaux, qui doivent être certifiés avant d'être mis sur le marché, pour d'évidentes raisons de sécurité, de santé, ou de respect de l'environnement (isolation...) Ils portent généralement le logo NF.  Celui-ci peut être décerné à l'ensemble de la construction : ainsi, le label NF Logement, délivré par la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC), récompense la qualité technique d’une opération immobilière sur toute la chaîne de production, depuis les premiers contacts avec le vendeur jusqu’à la livraison, et pendant les douze mois qui suivent.  Il est attribué en fonction de plusieurs critères : confort acoustique, thermique, sécurité contre l’intrusion, accessibilité des personnes à mobilité réduite, durabilité de l’ouvrage, prédispositions liées aux équipements ménagers,  qualité de l’information communiquée, prise en compte de la demande du client, service après-vente...
De façon générale, les normes qualité des constructeurs impliquent que tout logement neuf (appartement ou maison) doit disposer d’une orientation permettant un éclairage et une luminosité naturels suffisants. Les pièces doivent par ailleurs être pleinement fonctionnelles, de sorte qu’il y ait par exemple des espaces pour rangement…Pour les immeubles collectifs nouvellement construits, cette qualité de vie se fait aussi ressentir au niveau notamment de l’équipement des parties communes : espaces verts, ascenseur « high-tech », visiophone, portail automatisé…

 

Un logement labellisé

 

Les labels, quant à eux, sont attribués par différents organismes qualificateurs, à la demande du promoteur. Fiez-vous d'abord aux labels Qualitel, qui  certifient les niveaux de performances techniques dans différents domaines : protection contre les bruits émis à l’intérieur comme à l'extérieur du bâtiment, niveau prévisionnel des charges pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire, confort thermique l’été, installation de la plomberie et de l'électricité, entretien des façades et des toitures. En fonction des performances, le logement pourra obtenir le Label Qualité Haute Performance Energétique 3 ou 4 étoiles, le Label Qualité Confort Acoustique, le Label Qualité Accessibilité (certifiant la facilité d'accès pour les personnes handicapées).
Un autre label, Habitat & Environnement, est délivré par le même groupe certificateur (Qualitel) au vu de sept critères environnementaux – le logement doit en satisfaire au moins six : il vous garantit une maison fabriquée dans les règles écologiques (respect du site naturel et du voisinage, chantier propre, gestion des déchets, maîtrise des nuisances sonores, de la consommation d’énergie et d'eau, bonnes isolations thermique et acoustique, aménagement des espaces en vue de faciliter le tri sélectif, préservation de l’environnement au quotidien... Des critères qui sont d'abord là pour assurer le respect de l'environnement lors de la construction, et les qualités écologiques de celle-ci... mais qui pèsent leur poids dans la qualité de vie de ses futurs habitants !

Un logement économe
 

Les certifications portent aussi sur le respect de normes environnementales, qui ont un caractère obligatoire dans toute construction neuve. De plus en plus drastiques, ces normes vous garantissent, en même temps que du respect écologique, de l'emploi de techniques et de matériaux innovants et de grande qualité dans la construction de votre habitat : c'est nécessaire pour pouvoir répondre à leurs exigences strictes de performances énergétiques ! Celles-ci n'ont fait que se renforcer : là où la RT 2005 imposait un bâtiment BBC (basse consommation) et la RT 2012 un bâtiment  à consommation énergétique neutre, avec un coefficient thermique maximum (Bbio max) la RT 2018 exige un bâtiment à "énergie positive" : autrement dit, il doit produire plus d'énergie qu'il n'en consomme. Les fabricants anticipant les évolutions, la plupart des logements que vous achèterez à compter d'aujourd'hui anticipent déjà la nouvelle réglementation, même si dans les textes, ils peuvent encore se contenter d'appliquer les obligations de la RT 2012, déjà très contraignantes.
Acheter neuf, c'est donc gaspiller moins et s'assurer de confortables économies sur les factures de gaz ou d'électricité :  un logement aux normes RT 2018 ne consomme pas de plus de 120 à 220 Kwh/m2/an, ceci comprenant les besoins de chauffage, d'eau chaude, de ventilation, d'éclairage et de refroidissement.


Un logement moins lourd en impôts

Plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire le montant de ses impôts – et de rentabiliser son achat – en investissant dans un logement neuf. Mais l'avantage ne sera pas le même si vous achetez pour y vivre ou pour louer.

- Les frais de notaire moins élevés est un des principaux avantages fiscaux du neuf, consenti à tout acquéreur quelque soit le but de son achat (résidence principale, secondaire, investissement locatif). Lorsque le logement n'a jamais été habité, vous ne verserez que 2 à 3 % de son prix d'achat au notaire (contre 7 % dans l'ancien).

- L'exonération de taxe foncière, pendant les deux années qui suivent l'achat, concerne également tout acheteur d'un logement neuf. Si celui-ci est achevé depuis le 1er janvier 2009, certaines collectivités locales prévoient en effet une dispense de la totalité ou de la moitié de la taxe foncière pendant plusieurs années.

- Les dispositifs de défiscalisation vous concernent si vous achetez pour louer : dernière en date,  la loi Pinel, mise en place en 2014 pour remplacer la loi Duflot, vient d'être reconduite jusqu'au 31 décembre 2017. Si le bien est loué pour une durée de 6 ans, la réduction d’impôts va être de 12%. Sur 9 ans, la remise fiscale sera de 18% et enfin pour une location d'une durée de 12 ans, vous pouvez bénéficiez d’une réduction maximale de 21%.
Les statuts de loueur en meublé professionnel ou non professionnel permettent aussi de déduire l'amortissement du bien acheté des loyers imposables, et certaines lois précédentes (Malraux, Scellier Bouvard, Girardin) offrent des avantages fiscaux aux futurs bailleurs qui achètent dans certaines zones (centres historiques, Dom Tom...) ou certains types de biens (résidences avec services pour seniors, étudiants, résidences touristiques...)

Un logement avec facilités de financement

- Pour acquérir votre maison ou votre appartement, vous pouvez avoir  accès aux prêts aidés et conventionnés, notamment  au PTZ+ (prêt à taux zéro) – même si celui-ci a récemment été étendu, sous conditions, aux logements anciens, il est plus facile encore d'en bénéficier lorsqu'on achète un logement neuf.
- Vous pouvez également bénéficier d'un différé d'amortissement auprès de la banque : celui-ci vous permet d'attendre que vous puissiez aménager avant de commencer à rembourser le crédit... une bonne solution si vous avez déjà des mensualités de crédit ou un loyer à payer, pendant la période où votre nouveau logement se construit.

Un logement garanti

L'achat dans le neuf est très sécurisant : vous bénéficiez de plusieurs niveaux de garanties, qui vous protègent  pour les dix ans à venir. S'il y a malfaçon, il faudra que l'entrepreneur reprenne son ouvrage... ou vous rembourse, voire vous verse des dommages et intérêts !

- Sous huit jours après signature de l'arrêt des travaux : la garantie des vices apparents
Ceux-ci peuvent être définis comme toute malfaçon ou défaut aperçu, constaté et signalé à la vente de l'immeuble. La malfaçon doit être perceptible à l'œil nu; au cas contraire, il s'agit de "vices cachés", qu'il était impossible pour l'acheteur de déceler au moment de la vente... et qui peut rendre celle-ci caduque, car l'acheteur n'aurait peut-être pas acheté s'il avait connu l'existence du vice.

A savoir : Le vice apparent peut concerner la vente des  immeubles déjà  bâtis, ou encore à construire au moment de la vente (VEFA); l'acheteur peut demander en justice la réparation du vice apparent, ou à défaut des dommages et intérêts et l'annulation de la vente. Une autre alternative : faire baisser le prix de vente.

- Première année : la garantie de parfait achèvement.
Elle oblige l'entrepreneur à réparer, non seulement tous les défauts mentionnés le jour de la réception des travaux, même s’ils sont de faible importance (vous avez droit, comme le nom de l’assurance l’indique, à des travaux parfaitement achevés !) mais également tous ceux qui seront signalés par écrit pendant un an à compter de cette date. Sauf, bien sûr, s’ils résultent de l’usure normale. Vous devrez prévenir l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception, puis fixer avec lui le délai nécessaire aux travaux.
- Pendant deux ans : la garantie de bon fonctionnement.
Elle  couvre tous les défauts affectant le bon fonctionnement des équipements du logement comme une chaudière, un revêtement de sol ou de mur, une plaque électrique de cuisson, des menuiseries type fenêtres. Si, par exemple, vous avez fait monter des WC, et que l’adduction d’eau présente des signes de faiblesse, vous pouvez faire jouer la garantie biennale. Signalez le problème  à l’entrepreneur (toujours par lettre avec AR) et s’il refuse de remplacer ou de réparer l’élément défectueux ou de vous indemniser, vous pourrez vous tourner vers la justice pour faire valoir vos droits.
- Pendant dix ans, la garantie décennale
Instituée par l’article 1792 du Code civil français, elle vous protège juridiquement contre les dommages résultant des travaux du bâtiment et affectant leur solidité, les rendant inhabitables (infiltration d’eau, par exemple) - ou affectant la solidité des éléments dits indissociables. Pour faire entrer en jeu cette garantie, il faut donc que le vice de construction affecte la structure et le fondement de l’immeuble, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l'un des éléments d’équipement indissociables de l’immeuble : la loi retient comme tel tout élément dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l’immeuble.

A savoir : les délais des différentes garanties courent à compter de la réception des travaux. C'est pourquoi la réception des travaux et l'inspection des travaux finis, sont des étapes capitales à la fin d’un chantier : tout défaut apparent et non signalé à ce moment là sera réputé accepté. Et si vous avez à déclarer un sinistre entrant dans le cadre de la garantie décennale à votre assureur dommages-ouvrage, il réclamera, avant d’intervenir, le procès-verbal de réception. Cette réception des travaux doit être formalisée par écrit : vous signez un procès-verbal avec l'entrepreneur - si vous avez coordonné les interventions de plusieurs corps de métier, plusieurs procès-verbaux pourront être nécessaires. Convoquez l’ensemble des professionnels le même jour, et associez l'architecte, si vous en aviez un, à cette procédure : il pourra donner ses  conseils et appréciations sur le plan technique. En général, c'est l’entrepreneur qui fixe le rendez-vous de la visite : l’acceptation des travaux se traduit par le versement du solde. Si malgré tout, l'entrepreneur ne paraît pas pressé (peut-être conscient d'avoir mal fait son travail et de la nécessité de recommencer !) n'hésitez pas à lui envoyer une convocation avec accusé de réception, fixant une date et une heure précise ! S'il ne se présente pas, la procédure peut avoir lieu sans lui et sera parfaitement valable : envoyez-lui le procès-verbal par lettre recommandée avec accusé de réception, pour qu’il prenne connaissance de vos réserves… et les répare !

- L'achat en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) a ses propres garantis : quand on achète sur plan, la loi oblige le vendeur, dès la signature du contrat, à donner des garanties à l'acquéreur, telles que la Garantie Financière d'Achèvement.

- L’action en responsabilité à l’encontre du constructeur ou de toute personne considérée comme tel (entrepreneur, architecte) pourra donner lieu, soit  à une réparation du vice de construction qui est en cause, soit à l'octroi de  dommages-intérêts.  Par ailleurs, la  loi oblige les constructeurs, architectes, entrepreneurs,  à souscrire un contrat d’assurance les couvrant pour leur responsabilité, avant toute ouverture d'un chantier.

A savoir : vous n'avez pas à prouver la faute du professionnel... C'est à lui de prouver qu'il n'est pas responsable, le cas échéant ! Il ne peut qu'invoquer une “cause étrangère”, c’est-à-dire la force majeure, la faute d’un tiers, ou encore votre propre faute... ce qui, en pratique, lui sera très difficile !

 

 

 

 

Posté le 11/07/2016