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Cinq astuces pour s'assurer d'un locataire en or

Locataire fiable

Comment être sûr de dénicher le un locataire qui ne transformera pas votre investissement en cauchemar, paiera son loyer rubis sur l'ongle et laissera les lieux en parfait état ? Quelques conseils d'expert...


"Le plus gros problème et le plus fréquent est bien sûr le défaut de règlement des loyers, c’est à mon sens environ 90% du contentieux locatif, loin devant les dégradations ou les sous-locations illicites", explique Pierre-Yves Rossignol, avocat spécialisé  en droit immobilier, associé dans le cabinet d'avocats d'affaires indépendant français Granrut. On peut prévenir la plupart des soucis par certaines mesures simples... mais attention, comme le souligne notre spécialiste, "il n’y a pas de miracle, un locataire «sérieux» lors de la signature du bail peut toujours se révéler ultérieurement insolvable, ou le devenir s’il perd son emploi !"

1. Passer par un spécialiste
Attention, les sites collaboratifs qui proposent de louer entre particuliers n'apportent aucune garantie particulière. Il est souvent plus sûr de se fier à une agence, qui procède à une sélection rigoureuse. On peut aussi choisir de passer par un gestionnaire d’immeuble, qui fournit une garantie locative, assurant le propriétaire en cas d’impayés.

2. Vérifier le profil du candidat
La loi Alur encadre précisément la liste des pièces qui peuvent être demandées au futur locataire, et à l’inverse celles qu’il est interdit de lui réclamer. Vous pouvez exiger un justificatif d'identité, de domicile, d'activité professionnelle; c'est-à-dire par exemple un contrat de travail ou une attestation de l’employeur, certifiant que le candidat n’est pas en procédure de licenciement ou démissionnaire. Ou une copie du certificat d’identification de l’INSEE pour les travailleurs indépendants, un  extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés, ou encore, pour les étudiants, la carte d’étudiant ou un certificat de scolarité. Ensuite, vous pouvez demander à votre futur locataire d'attester de ses ressources en fournissant ses trois derniers bulletins de salaire, ou deux derniers bilans pour les professions non salariées, ou un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions ou prestations sociales... ainsi que le dernier avis d’imposition.

3.Prévoir des clauses adaptées dans le bail
Elles peuvent par exemple interdire  la sous-location saisonnière sans autorisation du propriétaire : celles-ci se multiplient avec le développement du marché des locations entre particuliers, parfois pratiqué de manière non déclarée par des locataires, alors qu’elle est interdite par le règlement de copropriété ou contraire à la destination de l’immeuble. Le propriétaire s’expose donc à de gros soucis et notamment des amendes de la part de la commune. Mais si une clause a été expressément prévue dans le bail, la résiliation peut être facilement demandée au tribunal d’instance. Elle évite au propriétaire d’avoir recours à un avocat, de se lancer dans une procédure de résiliation pour faute devant le tribunal, d’attendre que le Juge rende une ordonnance, puis qu’elle soit exécutée.

4. Souscrire à une assurance
Mais attention, dans ce cas, vous devrez renoncer à la caution : la récente loi Boutin (février 2018) interdit le recours au cautionnement pour les bailleurs, quel que soit leur statut, qui ont souscrit une assurance garantissant les obligations locatives ("assurance impayé"), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La Loi Alur de mars 2014 a étendu cette interdiction à toutes les formes de cautionnement. Si le propriétaire ne respecte pas la loi et cumule assurance impayé et cautionnement, ce dernier est considéré comme nul (Rép. Klès JOS du 6 mai 2010). Elle interdit également le cautionnement pour les personnes morales sauf dans deux cas, lorsqu'il est délivré par certains organismes dont la liste est fixée par un décret du 28 décembre 2009, ou lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

5. Demander un dépôt de garantie
Si vous n'avez pas d'assurance, optez pour le versement d'une dépôt de garantie au moment de la signature du bail : directement par le locataire (assurez-vous qu'il soit solvable !) ou via un tiers comme Action logement (ex 1 % Logement) avec l'avance loca-pass ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) avec l'aide pour financer le dépôt de garantie. En cas de versement en espèces, le locataire peut demander au propriétaire, par tous moyens, un reçu spécifiant que la somme remise l'est au titre du dépôt de garantie. Le montant de cette caution doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail et ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges. Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple).

BV

 

Posté le 15/05/2018